Homem compra uma fazenda de 150 hectares, encontra um agricultor cultivando parte das terras e exige a devolução imediata, mas descobre que a venda do imóvel não encerra automaticamente o arrendamento
A aquisição de uma fazenda com área ocupada por lavoura exige que o comprador considere os contratos firmados antes da venda.
O comprador de uma fazenda de 150 hectares quer ampliar a pecuária, mas encontra soja plantada em 35 hectares por outro agricultor. A lavoura está numa área de arrendamento rural firmado antes da compra. A troca de proprietário muda quem responde pelo contrato.
O que acontece com o arrendamento rural quando a fazenda é vendida?
O artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra mantém a vigência do arrendamento ou da parceria quando o imóvel muda de dono. O comprador passa a ocupar a posição do antigo proprietário nos direitos e nas obrigações do contrato.
A compra, portanto, não dá ao novo dono o direito de exigir a devolução imediata dos 35 hectares só porque mudou a titularidade. Para saber quando pode usar a área, ele precisa considerar o prazo em vigor e as regras aplicáveis ao encerramento do arrendamento.
Quais direitos e deveres passam ao comprador?
O comprador pode receber a retribuição do arrendamento nos termos aplicáveis ao contrato e exigir o cumprimento das obrigações do agricultor. Ao mesmo tempo, deve respeitar as condições de uso e as obrigações que cabiam ao antigo dono.
Essa substituição é chamada de sub-rogação. O Estatuto da Terra vincula o adquirente à relação já existente. A transferência do imóvel, por si só, não cria um novo prazo de arrendamento nem exige a assinatura de outro contrato para manter o anterior.
A venda transfere uma posição contratual com efeitos para os dois lados.
A ocupação afeta toda a fazenda?
O arrendamento pode abranger parte do imóvel rural. Se o contrato cede 35 hectares, o comprador precisa identificar os limites dessa área e o que foi pactuado sobre seu uso. A matrícula e o contrato respondem a perguntas diferentes sobre a propriedade.
Os hectares restantes podem ter outros compromissos. A presença da soja indica onde ocorre o cultivo naquele momento, enquanto o contrato e os demais documentos delimitam os direitos de uso.
O arrendatário tem preferência para comprar?
O artigo 92 trata da preferência em igualdade de condições e prevê 30 dias para exercê-la após notificação judicial ou comprovada. Essa regra envolve a oportunidade de comprar nas condições oferecidas a terceiro.
A continuidade do arrendamento e o direito de preferência são questões distintas. A compra transfere a posição contratual ao adquirente. Já uma controvérsia sobre preferência depende de saber se o direito se aplicava, quais condições foram oferecidas e se houve notificação.
Quando a área pode ser retomada?
A retomada depende do prazo e da causa de encerramento. O artigo 95 prevê notificação extrajudicial no prazo legal de seis meses antes do vencimento para a retomada destinada à exploração direta pelo proprietário ou por seu descendente.
O calendário da colheita também importa. O Estatuto prevê que os prazos terminem após a ultimação da colheita e trata da prorrogação em caso de atraso por força maior. A data da compra, sozinha, não determina o dia da devolução.
A data de entrega da área depende de mais de um elemento.
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O que vale conferir antes de planejar a pecuária?
A leitura do contrato ajuda a localizar a área efetivamente arrendada, as datas relevantes e os compromissos que acompanham a compra. Notificações e comunicações entre as partes ajudam a identificar se algum procedimento de renovação ou retomada já começou.
Com esses dados, o comprador pode separar as áreas disponíveis das que seguem comprometidas com a lavoura. A previsão de uso dos 35 hectares depende do arrendamento em vigor e de como ele venha a terminar.
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