Casal compra casarão em fazenda centenária para transformar em pousada e descobre, ao pedir a reforma, que a fachada não pode ser alterada

Muita gente acredita que, depois de assinar a escritura, o dono de um casarão antigo pode reformá-lo como quiser. Quando o imóvel faz parte do patrimônio histórico protegido, não é assim. O tombamento não tira o imóvel do comprador, mas qualquer reparo, pintura ou restauração depende de aval prévio do órgão de proteção. No caso do IPHAN, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, a regra existe desde 1937 e costuma surpreender quem compra uma fazenda histórica para abrir uma pousada.

Por que a fachada de um casarão tombado não pode mudar?

A lei proíbe mutilar bens tombados e exige autorização para mexer neles. O artigo 17 do Decreto-Lei nº 25/1937 determina que as coisas tombadas não podem ser destruídas, demolidas ou mutiladas. Reparos, pinturas e restaurações dependem de autorização prévia, sob pena de multa de 50% do dano causado.

A fachada costuma ser o ponto mais sensível porque guarda as características que justificaram a proteção. Segundo a página de patrimônio material do IPHAN, o tombamento serve principalmente para proteger edificações, paisagens e conjuntos históricos, inscritos em quatro Livros do Tombo. O artigo 18 do mesmo decreto também protege o entorno: proíbe, sem autorização, construções vizinhas que reduzam a visibilidade do bem.

Tombamento pode partir do IPHAN, do estado ou da prefeitura

A proteção do patrimônio histórico não é exclusiva do governo federal. O artigo 23, inciso III, da Constituição Federal dá à União, aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios a competência comum de proteger bens de valor histórico, artístico e cultural. Assim, um casarão pode estar protegido por um órgão estadual ou municipal, mesmo fora da lista do IPHAN.

Na prática, o comprador precisa descobrir em qual esfera o imóvel está protegido antes de desenhar qualquer projeto. Como pode haver mais de uma proteção sobre o mesmo bem, o mais seguro é consultar todos os órgãos envolvidos. O Arquivo Central do instituto mantém a relação dos bens tombados em nível federal, e estados e prefeituras têm os próprios órgãos de patrimônio histórico.

Há cidades em que conjuntos inteiros de casarões vivem sob essas regras e viraram atração turística. Na Serra Gaúcha, casas de madeira e pedra reconhecidas pelo IPHAN mostram como essa convivência funciona no dia a dia.

Uma fazenda histórica tombada pode virar pousada?

Pode, desde que a adaptação respeite o que foi protegido. O decreto de 1937 trata das intervenções físicas no bem e não impede, por si só, que o imóvel ganhe um novo uso. Mesmo assim, banheiros nas suítes, rede elétrica nova, cozinha ampliada ou anexos para hóspedes são obras e passam pela análise do órgão.

O caminho mais seguro é contratar arquiteto ou engenheiro habilitado, registrado no CAU ou no CREA, para propor soluções que preservem fachada, telhado e elementos originais. Obras estruturais, elétricas e hidráulicas pedem profissional responsável e laudo técnico. Quando o dono não tem recursos para conservar o bem, o artigo 19 do Decreto-Lei nº 25/1937 manda comunicar o órgão, que pode executar a obra às custas da União.

Como pedir ao IPHAN autorização para reformar o casarão?

O pedido é feito antes do início da obra, na Superintendência do IPHAN do estado onde fica o imóvel. Segundo a página oficial do serviço Obter autorização para intervenções em bens imóveis tombados, a solicitação pode partir de pessoa física ou jurídica, é gratuita e tem prazo estimado de até 45 dias corridos. Ela vale para reforma, restauração, demolição ou construção.

A documentação básica é a mesma para todos os casos e reúne a identificação do dono e do imóvel. A lista oficial inclui os seguintes itens:

• carteira de identidade, CPF e carteira de trabalho;
• CNPJ, quando o pedido for de empresa;
• comprovante de endereço e identificação do imóvel;
• formulário de requerimento de autorização preenchido;
• prova de posse ou propriedade, como escritura, contrato de locação, conta de luz ou água ou carnê do IPTU.

Se você está de olho em um casarão antigo, o passo prático começa antes da compra: pergunte ao vendedor se há tombamento e confirme a informação com o IPHAN, o estado e a prefeitura. Com a resposta em mãos, leve a um profissional habilitado um projeto que respeite a fachada. Faça essa consulta já, antes de sonhar com a primeira reserva da sua pousada.

As casas antigas também contam a sua história pelos objetos que guardavam. Museus usam esses itens para mostrar como as famílias conservavam a comida antes da geladeira elétrica.

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