Mulher compra casa antiga derruba o muro para fazer uma garagem mais ampla e durante a obra descobre que uma coluna considerada sua também sustentava parte do telhado vizinho

Sancionado em 10 de janeiro de 2002, o Código Civil tem uma seção inteira sobre o direito de construir entre vizinhos. Ela pesa justamente em obras como a ampliação de uma garagem. Quem compra uma casa antiga e derruba o muro divisório pode descobrir, no meio da demolição, que uma coluna estrutural tida como sua também apoia o telhado da casa ao lado. A partir daí, a obra deixa de ser um projeto só seu e passa a envolver o direito de vizinhança.

Muro divisório entre casas é presumido comum pelo Código Civil

O artigo 1.297 do Código Civil estabelece que muros, cercas e tapumes divisórios presumem-se comuns aos dois proprietários vizinhos, até prova em contrário. Na prática, o muro na divisa pertence aos dois donos, e não apenas a quem comprou o imóvel mais recentemente. Derrubá-lo sem combinar nada com o confinante já é, por si só, um problema.

Em imóveis antigos, a situação costuma ser ainda mais complexa. O artigo 1.305 do Código Civil permite que quem constrói primeiro assente a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo. Já o artigo 1.304 do Código Civil autoriza o vizinho a se apoiar nessa parede, pagando metade do valor dela. Assim, décadas depois, uma mesma parede ou coluna pode estar sustentando as duas construções.

É por isso que a escritura nem sempre conta toda a história. O documento pode descrever apenas o lote e o muro divisório, sem mencionar que uma coluna estrutural ali dentro recebe parte da carga do telhado ao lado. Antes de pegar a marreta, convém consultar a matrícula do imóvel no cartório, procurar plantas antigas na prefeitura e conversar com o próprio vizinho.

O que fazer quando a coluna também apoia o telhado vizinho?

A primeira medida é interromper a demolição naquele ponto e não retirar a peça. O artigo 1.311 do Código Civil proíbe obras capazes de provocar desmoronamento ou de comprometer a segurança do prédio vizinho antes das chamadas obras acautelatórias. São as medidas de proteção, como o escoramento indicado por um profissional, que mantêm a cobertura ao lado firme enquanto o muro divisório é desmontado.

A conversa com o vizinho também é obrigação, e não gentileza. Pelo artigo 1.306 do Código Civil, quem usa a parede-meia deve avisar previamente o outro dono e não pode pôr em risco a segurança nem a separação das casas. O ideal é registrar por escrito o que será feito, em que prazo e quem arcará com cada etapa.

Laudo técnico e ART protegem a obra da garagem e o vizinho

Mexer em uma coluna estrutural exige um responsável técnico desde o começo. A Lei 6.496/1977 determina que todo contrato para obras ou serviços de engenharia e arquitetura fique sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART. Com ela, fica registrado quem responde tecnicamente pelo serviço executado.

O engenheiro ou arquiteto avalia o que a peça realmente sustenta e se a garagem pode ser ampliada sem ela. Também define qual solução substitui o apoio do telhado vizinho, por exemplo uma nova estrutura do lado do confinante. O laudo técnico ainda serve de prova caso surja, mais tarde, discussão sobre trincas, telhas soltas ou infiltrações.

A prefeitura também entra na conta. As regras de alvará para demolição e reforma variam de cidade para cidade, e o código de obras municipal pode exigir projeto aprovado antes do início dos serviços. Disputas envolvendo a cobertura da casa ao lado aparecem em outras reformas, como a de um vizinho que usou o telhado de uma moradora como apoio.

Quem paga se a demolição do muro danificar a casa ao lado?

No direito de vizinhança, quem executa a obra responde pelos prejuízos causados ao confinante. O parágrafo único do artigo 1.311 garante ao dono do imóvel vizinho o ressarcimento dos danos, mesmo quando as obras acautelatórias foram feitas. Já o artigo 1.312 do Código Civil obriga quem viola as regras da seção a demolir o que construiu e a pagar perdas e danos.

Se a sua garagem ainda está no papel, o passo prático começa pela papelada. Peça a certidão de matrícula no cartório, procure plantas antigas na prefeitura e chame um engenheiro ou arquiteto para vistoriar o muro divisório antes da primeira marretada. Com o laudo em mãos, sente com o vizinho, combine o escoramento por escrito e só então tire o alvará. Se o conflito já começou, tente primeiro um acordo e, sem entendimento, procure orientação jurídica.

Outra dor de cabeça comum entre casas coladas é a água da chuva que muda de caminho depois de uma reforma no telhado.

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