Casal abre uma janela no quarto voltada para o quintal do vizinho, a 1 metro da divisa, e descobre que o Código Civil exige no mínimo 1,5 metro de distância

O quarto abafado, a parede lateral livre e a vontade de ganhar luz natural levam muita gente a abrir uma janela durante a reforma. O problema aparece quando essa parede fica a apenas 1 metro da divisa e a abertura dá vista para o quintal do vizinho. Nesse caso, a lei não deixa dúvida: a distância mínima é de metro e meio, e a obra pode ter de ser desfeita.

Código Civil fixa metro e meio entre a janela e o vizinho

A regra está no artigo 1.301 do Código Civil, no capítulo sobre o direito de vizinhança. O texto proíbe abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. Uma janela a 1 metro da divisa, com vista para o quintal ao lado, fica 50 centímetros abaixo do mínimo legal.

A lei também diferencia as aberturas pela direção. Pelo § 1º, as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, assim como as perpendiculares, precisam respeitar 75 centímetros. O § 2º exclui da regra as pequenas aberturas para luz ou ventilação, de até 10 por 20 centímetros, construídas a mais de 2 metros de altura de cada piso.

Cada situação tem uma medida própria, e confundir uma com outra é um erro frequente em reformas. O quadro abaixo resume as distâncias que o artigo 1.301 estabelece para cada tipo de abertura.

A janela aberta a 1 metro da divisa pode ser mantida?

Em regra, não, quando a vista é direta para o terreno ao lado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a proibição de metro e meio não pode ser relativizada. No caso do REsp 1.531.094, descrito no especial do STJ sobre relações de vizinhança, a Terceira Turma afastou o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo de que as janelas não davam visão direta do imóvel vizinho.

Segundo o relator, ministro Villas Bôas Cueva, a norma cria uma presunção de devassamento, que vai além da visão e alcança invasões auditivas, olfativas e físicas. Basta a distância menor que a da lei para configurar a irregularidade. Outro caso publicado no Lado OA mostra como esse tipo de conflito costuma começar.

Vizinho tem prazo de ano e dia para pedir o fechamento

O dono do quintal pode exigir que a janela seja desfeita no prazo de ano e dia após a conclusão da obra. A previsão está no artigo 1.302 do Código Civil, que conta o tempo a partir do fim da construção, e não do dia em que o vizinho percebeu a abertura.

Passado esse prazo, o vizinho perde o direito de exigir o fechamento. Em troca, a lei impõe a ele um limite: não poderá edificar do próprio lado sem respeitar a distância do artigo 1.301. É a forma que o direito de vizinhança encontrou para equilibrar os dois terrenos.

A situação muda quando a abertura é apenas um vão para luz. Pelo parágrafo único do mesmo artigo, o vizinho pode, a qualquer tempo, levantar sua edificação ou um contramuro, ainda que isso tire a claridade do vão. Quando a disputa chega à Justiça, a medição e a prova técnica costumam pesar na decisão.

Medir a distância antes da obra evita demolição e conflito

A forma mais segura de abrir uma janela perto da divisa é medir antes de quebrar a parede. A distância vai da abertura até a linha divisória real do lote, que nem sempre coincide com o muro existente. O artigo 1.299 do Código Civil lembra que o direito de construir também respeita os regulamentos administrativos, como o código de obras do município.

Se a janela já foi aberta a menos de metro e meio, procure um engenheiro ou arquiteto habilitado e um advogado antes de qualquer nova intervenção. Converse com o vizinho com a medição em mãos, porque o prazo de ano e dia corre a favor de quem age cedo. E, se a reforma ainda está no papel, faça as contas primeiro: elas protegem seu bolso e a boa convivência.

Câmeras de segurança também aparecem com frequência nas brigas entre vizinhos. Outro caso do Lado OA mostra até onde vai o direito de vigiar o próprio imóvel.

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