Irmãos herdam um sítio de 12 hectares, um deles vende a sua parte a um estranho e os outros descobrem que têm 180 dias para depositar o preço e ficar com ela

Imagine uma situação que se repete em muitas famílias do interior. Renato e os dois irmãos herdam do pai um sítio de 12 hectares, ainda em inventário, e Renato acerta com um comprador de fora a venda da sua terça parte. Ele não avisa os irmãos e só depois descobre que eles têm direito de preferência e podem ficar com a parte pelo mesmo preço.

A regra está nos artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil. O coerdeiro não pode ceder sua quota a pessoa estranha à sucessão se outro herdeiro a quiser “tanto por tanto”, e quem não foi avisado pode, depositando o preço, haver para si a quota em até 180 dias.

Herdeiro pode vender a sua parte antes de terminar o inventário?

Pode, mas com forma e limites. O art. 1.793 do Código Civil diz que o quinhão do herdeiro pode ser cedido por escritura pública, o que no dia a dia se chama cessão de direitos hereditários.

O que se vende é a fração da herança, e não um pedaço escolhido do sítio. A mesma lei considera ineficaz a cessão de um bem específico da herança enquanto ela não foi dividida, e exige autorização do juiz do inventário para dispor de um bem do acervo nessa fase.

Até a partilha, o art. 1.791 trata a herança como um todo único e indivisível, regido pelas normas do condomínio. Por isso, cada irmão é dono de uma fração ideal do sítio inteiro, e não de 4 hectares demarcados.

Como funciona o direito de preferência entre irmãos?

“Tanto por tanto” quer dizer mesmo preço e mesmas condições de pagamento oferecidas ao estranho. Se o comprador de fora paga à vista, o irmão precisa ter a chance de pagar à vista o mesmo valor.

O Superior Tribunal de Justiça detalhou esse aviso no REsp 1.620.705, julgado pela Terceira Turma com relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, segundo notícia publicada pela AASP em dezembro de 2017. Para o tribunal, a notificação tem de dar ciência plena do preço e das condições, e não apenas da vontade de vender.

No caso, o herdeiro tinha informado só uma proposta de compra do imóvel inteiro. O irmão soube da cessão pelo Diário da Justiça, depositou o valor integral pago pelo terceiro dentro dos 180 dias e ficou com a quota, conforme o relato do caso reproduzido pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Qual o prazo para os irmãos reclamarem o direito de preferência?

O art. 1.795 do Código Civil fixa 180 dias após a transmissão para o coerdeiro preterido pedir a quota, sempre com o depósito do preço. Se mais de um irmão quiser exercer a preferência, a parte cedida é dividida entre eles na proporção das quotas de cada um.

Depois da partilha, se o sítio continuar em nome de todos, vale o art. 504. O condômino de coisa indivisível que não soube da venda a estranho tem os mesmos 180 dias, sob pena de decadência, para depositar o preço e ficar com a parte.

Entre vários condôminos, o art. 504 dá prioridade a quem tiver benfeitorias de maior valor e, sem benfeitorias, a quem tiver o maior quinhão. Com partes iguais, ficam com a fração os que quiserem, depositando antes o preço.

E se o sítio já estiver dividido entre os herdeiros?

Aí a regra muda. Em 2016, a Quarta Turma do STJ, com relatoria do ministro Raul Araújo, entendeu que o herdeiro não tem preferência quando o imóvel já está dividido entre os irmãos, ainda que de modo informal, segundo notícia do LegisWeb baseada no noticiário do tribunal. Sem condomínio, não há preferência.

No campo, dividir nem sempre é possível. A Lei 5.868/1972 impede o registro de desmembramento rural abaixo da fração mínima de parcelamento do município, informada pelo Incra, e lotes de 4 hectares podem ficar abaixo dela em parte do país.

Que cuidado tomar antes de vender a parte no sítio?

O caminho seguro é notificar os irmãos por escrito, com preço, forma de pagamento e prazo para resposta, e só fazer a escritura com o estranho se todos recusarem. Para o comprador, o risco é real, porque pode perder o negócio e receber apenas o valor depositado.

Disputas entre herdeiros também aparecem quando um deles ocupa o imóvel sozinho, como no caso do filho que trocou a fechadura da casa deixada pela mãe. E a divisão pode envolver o viúvo ou a viúva, que tem garantias próprias na lei de sucessões.

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