Morador com condomínio atrasado é proibido de usar a piscina e o salão de festas, mas o STJ entende que a punição é ilegal: veja o que o síndico pode fazer

O condomínio atrasado pode gerar multa, juros e cobrança judicial, mas não autoriza impedir o morador de usar a piscina ou o salão de festas como punição pela dívida. O Superior Tribunal de Justiça, STJ, considera ilegal restringir áreas comuns para forçar o pagamento das cotas. O síndico deve cobrar os valores pelos instrumentos previstos em lei, respeitando os direitos ligados à unidade.

Por que o condomínio atrasado não permite bloquear o lazer?

O direito de usar as partes comuns acompanha a propriedade da unidade e não desaparece quando uma contribuição vence sem pagamento. No REsp 1.699.022/SP, julgado em 2019, a Quarta Turma do STJ considerou ilícita a proibição de acesso às áreas de lazer imposta ao condômino inadimplente e aos familiares. A restrição não pode funcionar como instrumento de pressão para receber a dívida.

A convenção pode impedir o acesso à piscina e ao salão de festas?

A convenção e o regimento interno organizam a convivência, mas não podem criar uma punição incompatível com a lei. Aprovar a medida em assembleia também não torna válido o bloqueio motivado exclusivamente pela inadimplência. O STJ já afastou regras desse tipo, reconhecendo que existem meios específicos de cobrança e que o condomínio não pode substituí-los pela privação das áreas comuns.

Isso não dispensa o cumprimento das regras de utilização. Horários da piscina, capacidade do salão de festas, reservas e cuidados com os equipamentos continuam valendo. Uma eventual taxa específica de reserva ou utilização deve ser analisada conforme sua finalidade e as regras aplicáveis. Ela não pode ser usada como pretexto para exigir a quitação de todas as cotas antes de liberar o espaço.

Quais encargos podem ser cobrados pelo síndico?

O artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil prevê encargos para a contribuição não paga. A redação foi atualizada pela Lei nº 14.905/2024, por isso referências antigas aos juros precisam ser conferidas. O síndico deve apresentar um demonstrativo que permita identificar as parcelas vencidas e os critérios utilizados, considerando:

• O valor das contribuições condominiais efetivamente devidas.
• A correção monetária conforme o critério aplicável.
• Os juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, a taxa legal do artigo 406.
• A multa por atraso, limitada a 2% sobre o débito.

O débito pode levar à cobrança judicial e à penhora?

Sim. As contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando documentalmente comprovadas, podem constituir título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Isso permite buscar a execução da dívida quando preenchidos os requisitos legais. A negociação também pode ser considerada, observados os poderes da administração e as regras do condomínio.

A cobrança pode chegar à penhora da própria unidade, inclusive em situações nas quais ela é bem de família. Essa consequência depende de processo judicial e não representa uma medida que o síndico possa executar sozinho. Multas adicionais por descumprimento reiterado de deveres também exigem fundamento e procedimento próprios. A penalidade do artigo 1.337 depende de deliberação de três quartos dos condôminos restantes, considerando gravidade e reiteração.

Como agir se o morador for barrado por inadimplência?

O morador pode pedir por escrito a justificativa da restrição e solicitar sua retirada. Contestar o bloqueio não elimina a obrigação de pagar as cotas. São questões que devem ser tratadas separadamente. Para esclarecer o ocorrido e avaliar as providências, convém reunir:

Limites da cobrança e dever de contribuir

Se a administração mantiver a proibição, orientação jurídica pode ajudar a avaliar um pedido para restabelecer o acesso, inclusive uma medida urgente quando presentes os requisitos legais. Uma eventual indenização por dano moral depende das circunstâncias demonstradas. O impedimento ilegal não garante, por si só, o pagamento de uma compensação em qualquer situação.

O condomínio atrasado compromete despesas compartilhadas, como limpeza, manutenção e pagamento de funcionários, e deve ser cobrado. Ao síndico cabe organizar os documentos, aplicar os encargos cabíveis e buscar a recuperação dos valores. A piscina e o salão de festas devem seguir suas regras de funcionamento, sem transformar o acesso às áreas comuns em punição pela falta de pagamento.

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