Comprador mede apartamento antes de instalar os móveis e descobre que imóvel possui nove metros quadrados a menos que o anunciado

Danilo esperou quatro anos para receber as chaves e chamou uma arquiteta antes de instalar os móveis. A medição dos cômodos apontou nove metros quadrados a menos, mas a construtora afirmou que a metragem do apartamento contratada considerava paredes, pilares e outros elementos além do espaço livre interno.

Nove metros quadrados a menos significam que a construtora entregou área menor?

Não necessariamente. Primeiro é preciso comparar grandezas calculadas pelo mesmo critério. A soma das áreas livres dos cômodos pode ser inferior à área privativa indicada nos documentos porque determinadas medições consideram projeções de paredes e outros elementos construtivos.

Danilo precisa identificar se o anúncio prometia área útil, área privativa ou área total. Comparar a área caminhável medida pela arquiteta com uma metragem contratual calculada por outro método pode produzir uma diferença que não representa, sozinha, nove metros quadrados faltantes.

Paredes e pilares podem entrar na metragem privativa?

Sim. Os critérios técnicos utilizados em incorporações podem incluir na área real privativa projeções de paredes externas e parcelas das paredes divisórias. Por isso, medir apenas o piso disponível dentro dos ambientes não reproduz necessariamente a metragem constante do projeto.

Já shafts, áreas comuns e instalações técnicas exigem identificação específica. A expressão genérica “áreas técnicas” não basta para justificar qualquer diferença. Planta aprovada, memorial de incorporação e quadro de áreas devem mostrar como os metros quadrados foram calculados.

Que documentos Danilo deve comparar antes de cobrar a construtora?

O anúncio é apenas uma parte da análise. A oferta, o contrato, a planta, o memorial de incorporação e a matrícula podem utilizar expressões diferentes, e a perícia precisa comparar a área construída com aquela efetivamente prometida ao comprador.

Também é importante preservar o levantamento feito pela arquiteta e registrar o apartamento antes da instalação dos móveis. Uma nova medição técnica pode indicar quanto da aparente diferença corresponde às paredes e quanto representa eventual redução real.

Quatro documentos ajudam a fechar essa conta:

O Código Civil permite abatimento quando realmente falta área?

O artigo 500 do Código Civil prevê, na venda por medida, complemento da área e, quando isso não for possível, resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.

A lei presume que a metragem foi apenas enunciativa quando a diferença não ultrapassa um vigésimo, equivalente a 5%, ressalvada a possibilidade de o comprador demonstrar que não teria fechado o negócio se conhecesse a dimensão verdadeira.

Como saber se os nove metros quadrados ultrapassam a margem de 5%?

É necessário conhecer a metragem anunciada. Em um apartamento prometido com 90 m², nove metros representam 10%. Se a unidade tivesse 180 m², a mesma diferença corresponderia exatamente a 5%. Sem a área original, não é possível classificar o percentual.

O imóvel também pode ter sido negociado como coisa certa, e não estritamente por metro quadrado. O contrato, a publicidade e a relevância atribuída à metragem durante a venda ajudam a definir qual regra se aplica.

Três cenários mostram por que a medição precisa ser comparável:

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Danilo deve medir o imóvel novamente antes de reclamar?

Sim. Uma conferência feita segundo o mesmo critério usado nos documentos do empreendimento evita que a discussão comece com números incomparáveis. O levantamento deve indicar separadamente áreas internas, paredes, pilares e demais elementos considerados.

Se os nove metros quadrados permanecerem faltando após essa comparação, Danilo terá uma base técnica mais sólida para questionar a construtora. A data da entrega e do registro também merece atenção, porque a legislação estabelece prazos específicos para pretensões relacionadas à diferença de área.

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