Casal compra terreno para construir casa, termina a garagem e, ao medir espaço da piscina, descobre que uma das laterais é menor do que consta na matrícula, ao cobrar o vizinho, ele diz que sempre foi assim e não pagará pelo uso nem irá demolir nada

O terreno comprado pelo casal parecia ter as medidas necessárias para a construção da casa, da garagem e da futura piscina. O problema surgiu quando uma nova medição indicou que uma das laterais era menor do que consta na matrícula. Questionado sobre o avanço, o vizinho afirmou que a divisa sempre esteve naquele ponto e que não pagaria pelo uso nem demoliria a estrutura existente.

Como confirmar se a lateral do terreno realmente está menor?

A diferença percebida durante a medição da piscina é apenas o primeiro indício. Trena, muro antigo e referências visuais não bastam para determinar os limites jurídicos dos imóveis. O casal deve contratar um engenheiro, agrimensor ou outro profissional habilitado para realizar um levantamento topográfico com responsabilidade técnica.

A análise precisa comparar a ocupação física com os documentos registrados. Entre os materiais importantes para esse trabalho estão:

• Matrícula atualizada do terreno;
• Planta do loteamento aprovada pela prefeitura;
• Memorial descritivo com medidas e confrontações;
• Documentos do imóvel pertencente ao vizinho;
• Projetos e fotografias anteriores das construções.

O fato de a divisa sempre ter sido assim favorece o vizinho?

A afirmação de que o limite sempre esteve naquele lugar não altera automaticamente a matrícula. Ela pode indicar um muro construído na posição errada, uma tolerância entre antigos proprietários ou uma posse prolongada sobre parte do lote. Para produzir efeitos jurídicos, essas circunstâncias precisam ser comprovadas com documentos, testemunhas, tempo de ocupação e características da posse.

A recusa em pagar ou demolir encerra a discussão?

A negativa do vizinho não elimina o direito do casal de apurar a divisa e contestar a ocupação. Depois do levantamento topográfico, os proprietários podem enviar uma notificação extrajudicial apresentando as medidas encontradas e solicitando uma vistoria conjunta. Essa comunicação também registra a oposição formal ao uso da área.

Se a invasão for recente ou tiver ocorrido de má-fé, poderá haver pedido de demolição da parte irregular e de reparação pelos prejuízos. Quando a construção é antiga, foi feita de boa-fé e não pode ser removida sem dano grave, a legislação admite, em determinadas condições, a transferência da faixa mediante indenização. O vizinho não pode definir sozinho qual solução será aplicada.

O vizinho pode adquirir a faixa ocupada pelo passar dos anos?

O uso antigo de uma parte do terreno pode levar a uma discussão sobre usucapião, mas a propriedade não muda apenas porque o vizinho declara ocupar o local há muitos anos. É necessário demonstrar posse contínua, sem oposição, com comportamento de proprietário e atendimento aos requisitos da modalidade aplicável. O reconhecimento ocorre por procedimento próprio, com possibilidade de defesa dos titulares registrados.

Também existe uma regra específica para construções iniciadas em solo próprio que avançam sobre o imóvel ao lado. A solução depende de aspectos concretos, como:

Como o casal pode proteger a garagem e o projeto da piscina?

Antes de continuar a obra, o casal deve verificar se a garagem já construída respeita os recuos e limites corretos. Prosseguir com a piscina enquanto existe dúvida sobre a lateral pode aumentar os custos e dificultar uma futura correção. O projeto pode ser ajustado temporariamente até que a posição da divisa seja confirmada por medição técnica ou perícia.

Sem acordo, os proprietários podem buscar a demarcação judicial, a restituição da faixa ocupada ou a indenização correspondente, conforme as provas. A matrícula é um documento central, mas precisa ser relacionada à realidade física do imóvel. A posição do muro, o período de ocupação, a boa-fé, as plantas registradas e a viabilidade de demolir a estrutura serão decisivos para definir quem tem direito sobre a lateral disputada.

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