Família usa a laje do prédio como área de lazer por 10 anos achando que o espaço era só delas, mas quando outro morador reivindica o uso a convenção do condomínio revela quem realmente tem direito
Família usa laje do prédio como área de lazer por 10 anos e perde exclusividade quando vizinho descobre que o espaço é área comum do condomínio
🏢 Usou a laje do prédio por 10 anos e agora alguém quer dividir?
Uma família montou churrasqueira, mesa e jardim na laje do edifício achando que o espaço era exclusivo. Quando outro morador reivindicou o uso, a convenção do condomínio revelou a verdade. ⬇️
Os Medeiros moravam no último andar de um prédio de quatro pavimentos em Niterói. Quando se mudaram, a laje acima do apartamento estava vazia e sem uso. Com o tempo, subiram uma churrasqueira portátil, montaram uma mesa com cadeiras, instalaram vasos de plantas e até colocaram piso de madeira ecológica. Durante 10 anos, nenhum vizinho reclamou. O espaço virou a área de lazer da família, palco de aniversários, domingos de churrasco e noites de conversa. Tudo mudou quando um morador do segundo andar comprou o apartamento e perguntou ao síndico se poderia usar a laje também. A resposta veio depois de uma consulta à convenção do condomínio.
A laje do prédio pertence ao morador do último andar?
Na maioria dos casos, não. O artigo 1.331, parágrafo 5º, do Código Civil é direto: o terraço de cobertura é parte comum do condomínio, salvo disposição contrária da escritura de constituição. Isso significa que, a menos que a convenção condominial diga expressamente que a laje pertence ao apartamento de cima, ela é de todos.
No caso dos Medeiros, a convenção não continha nenhuma cláusula destinando a laje como área de uso exclusivo. O fato de a família ter usado o espaço por uma década sem oposição não alterou a natureza jurídica do bem. Uso prolongado de área comum não gera direito de propriedade sobre ela.
O STJ já decidiu sobre uso exclusivo de laje em condomínio?
Sim. Em 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou um caso semelhante no REsp 2.187.886. Um condômino havia transformado a laje que conectava duas torres em extensão do seu apartamento, com deck, mobiliário e paisagismo. O tribunal reconheceu que a ocupação podia ser mantida, mas apenas porque havia autorização formal de assembleias realizadas em 2010 e 2021.
O caso do STJ deixa duas lições práticas que valem para qualquer morador de prédio.
- A autorização de assembleia é o único caminho legal para transformar uso tolerado em uso autorizado. Sem ata registrada, o ocupante pode perder o espaço a qualquer momento.
- O direito de uso exclusivo concedido em assembleia é precário e transitório, ou seja, pode ser revogado por outra assembleia futura, conforme os artigos 1.351 do Código Civil e 9º da Lei 4.591/64.
Existe exceção para a laje que não serve ao uso coletivo?
O Enunciado 247 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que áreas comuns que, pela própria característica da edificação, não se prestem ao uso coletivo podem ter utilização exclusiva. O exemplo típico é a laje acessível apenas pelo apartamento do último andar, sem escada ou acesso independente para os demais moradores.
O morador que ocupou a laje pode ser obrigado a demolir tudo?
Sim. A jurisprudência é consistente: qualquer construção que limite ou impeça os demais moradores de acessar ou usufruir de área comum está sujeita à demolição. O condômino que fez a obra arca com os custos de remoção e pode ser multado conforme a convenção do condomínio.
A exceção está nas benfeitorias que não prejudicam o uso coletivo e não alteram a fachada. Impermeabilização, revestimento contra infiltrações e pequenos reparos estruturais costumam ser mantidos, porque beneficiam o próprio edifício.
Como regularizar o uso da laje antes de perder o espaço?
Se você usa a laje do prédio há anos e quer manter o espaço, convoque uma assembleia e peça a formalização do uso exclusivo em ata. Leve uma proposta clara, com regras de manutenção, responsabilidade por danos e possibilidade de revogação. O quórum necessário para alterar a convenção condominial é de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Se você é o morador que descobriu que a laje é de todos, converse com o síndico antes de partir para o confronto. Muitos conflitos em condomínio se resolvem com uma boa assembleia e um acordo que distribua o uso de forma justa. A laje pode ser de todos, mas a convivência também depende de todos.
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