Quando o memorial vira promessa quebrada
Como condomínios podem obrigar construtoras a cumprir o projeto
Todo condomínio nasce de um conjunto de promessas formais: plantas, memorial de incorporação, materiais, áreas comuns, vagas de garagem. O problema começa quando o prédio é entregue — e parte dessas promessas simplesmente não se materializa.
É nesse ponto que muitos síndicos erram: tratam o descumprimento como “defeito menor”, quando, juridicamente, trata-se de inadimplemento contratual objetivo.
A legislação brasileira é clara: o que está no memorial de incorporação integra o contrato. Não é sugestão, não é expectativa é obrigação.
Quando o condomínio identifica que itens prometidos não foram entregues conforme o projeto aprovado e registrado, surge o direito de exigir judicialmente o cumprimento forçado da obrigação, por meio de uma Ação de Obrigação de Fazer.
Esse tipo de ação não busca indenização imediata, mas algo mais direto e eficaz:
Forçar a construtora a executar a obra exatamente como prometido.
O Judiciário tem reconhecido de forma consistente que: o condomínio representa coletivamente os condôminos; existe relação de consumo; a responsabilidade do construtor/incorporador é objetiva e solidária; cronogramas descumpridos e promessas futuras não afastam o dever de entrega.
Em outras palavras: se está no memorial, tem que existir no prédio.
Checklist prático
Antes de entrar com a ação, o condomínio precisa ter isso em mãos
Use este checklist como padrão operacional:
- Documentos essenciais
Memorial de incorporação registrado em cartório.
Plantas aprovadas do empreendimento.
Contratos ou materiais publicitários (folders, anúncios, site).
- Prova técnica
Laudo de engenheiro ou arquiteto.
ART ou RRT do profissional responsável.
Fotografias datadas das inconformidades.
Comparativo entre projeto aprovado × obra executada.
- Prova de tentativa de solução
Notificação extrajudicial à construtora/incorporadora.
E-mails, respostas, cronogramas prometidos.
Registro de assembleia deliberando sobre o tema.
- Deliberação condominial
Ata autorizando a propositura da ação.
Definição clara do objeto: obrigação de fazer, não indenização genérica.
- Enquadramento jurídico correto
Relação de consumo (CDC)
Responsabilidade solidária entre empresas do grupo.
Pedido de execução da obra nos exatos termos do memorial.
Esse checklist reduz drasticamente o risco processual e acelera decisões favoráveis.
Análise
Como esse tipo de ação costuma terminar na prática.
Com base em padrões observados em ações de obrigação de fazer envolvendo vícios construtivos e descumprimento de memorial, os desfechos mais comuns seguem três caminhos:
- Acordo antes da sentença (cenário mais frequente)
A construtora percebe a fragilidade da defesa.
Propõe executar a obra ou pagar sua execução.
O condomínio ganha tempo e reduz custos periciais.
Resultado: obra realizada ou indenização vinculada à execução.
- Sentença favorável com multa diária
Juiz reconhece o descumprimento do memorial.
Determina prazo para execução da obra.
Fixa multa diária (astreintes) em caso de descumprimento.
Resultado: a construtora geralmente executa para evitar a multa.
- Conversão em perdas e danos
Quando a execução direta se torna inviável.
O Judiciário autoriza o condomínio a contratar terceiros.
A construtora é condenada a pagar os custos.
Resultado: obra feita por terceiros, custo transferido judicialmente.
O que raramente acontece
Improcedência total, quando há laudo técnico e memorial claro.
Aceitação de argumento do tipo “não houve necessidade de uso”.
Exclusão de empresas do mesmo grupo econômico.
Em termos práticos: quando o condomínio está bem organizado, a construtora perde poder de barganha rapidamente.
Gestão patrimonial
Esse tipo de ação não é “briga jurídica”.
É gestão patrimonial profissional.
O memorial de incorporação é uma arma poderosa — desde que o síndico: trate o problema como técnico e não emocional, documente tudo, atue de forma coletiva e deliberada.
E principalmente… Não faça acordo com a construtora sem antes consultar uma assembleia!
Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab
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