Síndico prometeu, foi eleito e não cumpriu. E agora?

Em praticamente toda eleição de condomínio existe um momento em que os candidatos apresentam suas propostas.

Um promete reduzir despesas, outro melhorar a segurança, modernizar os elevadores, resolver os problemas de manutenção ou melhorar a comunicação com os moradores.

Dependendo da situação do condomínio, essas promessas podem ser decisivas para conquistar os votos.

O problema começa depois da eleição, quando as propostas apresentadas durante a campanha acabam esquecidas, enquanto os moradores continuam esperando pelas melhorias que ajudaram a eleger o novo síndico.

Existe uma contradição nesse processo. Quando o condomínio contrata uma empresa de manutenção, limpeza ou segurança, exige contrato, obrigações, prazos e condições de execução. Entretanto, quando elege a pessoa que será responsável por administrar todo o patrimônio coletivo, muitas vezes não estabelece nenhum mecanismo formal para acompanhar aquilo que foi prometido.

Termo de Compromisso de Gestão

Então, por que não transformar as promessas do candidato em um Termo de Compromisso de Gestão?

A proposta é relativamente simples e pode ser aplicada tanto aos síndicos profissionais quanto aos moradores que assumem a administração do próprio condomínio.

Antes da eleição, cada candidato apresenta suas propostas. Após a escolha do síndico, os compromissos assumidos são organizados em um documento contendo metas, indicadores, prazos e condições necessárias para sua execução.

Imagine que o síndico tenha prometido reduzir as despesas do condomínio. Em vez de registrar apenas essa intenção, o termo poderia estabelecer uma meta de redução de 8% nos contratos revisáveis durante os primeiros 12 meses, preservando a qualidade dos serviços.

Se prometeu melhorar a manutenção, poderia assumir o compromisso de apresentar um plano preventivo em até 90 dias. Se prometeu transparência, poderia estabelecer a publicação mensal de um relatório gerencial com informações financeiras, contratos e andamento dos projetos.

O objetivo não é obrigar o síndico a realizar o impossível, mas fazer com que suas propostas deixem de ser discursos genéricos e passem a representar compromissos que possam ser acompanhados.

O morador também precisa entender o que está cobrando

Nem toda promessa depende exclusivamente do síndico. Uma reforma pode exigir aprovação em assembleia, uma modernização pode depender de recursos financeiros e determinadas melhorias podem encontrar limitações técnicas.

Por isso, o termo precisa diferenciar compromissos de execução daqueles que dependem de aprovação ou de condições externas.

Um candidato pode se comprometer a apresentar um projeto de modernização dos elevadores em seis meses, acompanhado de estudos técnicos e orçamentos. Entretanto, não pode garantir que a obra será aprovada pelos condôminos.

Essa distinção protege o condomínio de promessas irresponsáveis e também protege o síndico de cobranças incompatíveis com suas atribuições.

Como o condomínio acompanharia as metas?

Minha sugestão é que o síndico apresente um relatório trimestral, preferencialmente digital, com quatro classificações: metas concluídas, metas em andamento, metas atrasadas e metas dependentes de fatores externos.

O relatório também deve apresentar evidências, como documentos, contratos, fotografias, demonstrativos financeiros e atas de assembleias.

O conselho pode acompanhar essas informações e solicitar esclarecimentos, sem assumir a administração ou transformar o processo em uma fiscalização pessoal e permanente.

A grande diferença está na objetividade. Em vez de discutir apenas se o síndico está fazendo uma boa gestão, os moradores poderão comparar aquilo que foi apresentado na eleição com os resultados efetivamente alcançados.

O termo tem validade jurídica?

O Código Civil brasileiro já estabelece, no artigo 1.348, diversas responsabilidades do síndico, incluindo a conservação das áreas comuns, o cumprimento das deliberações da assembleia e a prestação de contas.

O artigo 1.349 também prevê a possibilidade de destituição do síndico nas hipóteses legais, mediante assembleia especialmente convocada e observados os requisitos aplicáveis.

O Termo de Compromisso de Gestão não substitui essas regras e não permite destituir automaticamente um síndico porque determinada promessa não foi cumprida.

Sua principal função é documental e administrativa: registrar os compromissos assumidos, criar indicadores de acompanhamento e oferecer aos condôminos informações mais objetivas para avaliar a gestão.

O ideal é que o documento seja apresentado à assembleia, tenha suas condições registradas em ata e seja revisado juridicamente conforme a convenção do condomínio.

Modelo gratuito: termo de compromisso do síndico

O SíndicoLab preparou um modelo inicial que pode ser copiado, adaptado e apresentado ao condomínio. Ele serve tanto para síndicos profissionais quanto para síndicos moradores.

Copie e personalize o termo ao final da matéria!

O modelo completo inclui identificação do condomínio, plano de metas, relatórios trimestrais, transparência, revisão dos compromissos e limites legais.

Uma nova cultura para as eleições condominiais

Acredito que essa metodologia pode mudar a maneira como elegemos e avaliamos os síndicos no Brasil.

Hoje, muitos candidatos são escolhidos pela capacidade de comunicação, pela experiência anterior, pela indicação de moradores ou pelas promessas apresentadas durante a eleição. Tudo isso tem sua importância, mas falta um elemento fundamental: a possibilidade de acompanhar objetivamente o que cada candidato se comprometeu a entregar.

Um Termo de Compromisso de Gestão também ajudaria os bons síndicos. Afinal, o profissional que trabalha de maneira organizada teria condições de demonstrar seus resultados, explicar as dificuldades enfrentadas e apresentar evidências da evolução do condomínio.

Isso poderia reduzir conflitos, melhorar a comunicação e permitir que futuras eleições fossem baseadas não apenas em discursos, mas também no histórico de compromissos efetivamente cumpridos.

A provocação que deixo é a seguinte: se o síndico pede o voto dos moradores com base em um conjunto de promessas, por que essas promessas não deveriam acompanhar oficialmente seu mandato?

Talvez esteja na hora de os condomínios deixarem de tratar a eleição como uma simples escolha de pessoas e começarem a tratá-la como a escolha de um projeto de gestão, com responsabilidades, acompanhamento e transparência.

Copie e personalize para realidade do seu condomínio:

TERMO DE COMPROMISSO E METAS DA GESTÃO CONDOMINIAL

CONDOMÍNIO: _
CNPJ: ___
SÍNDICO ELEITO:
PERÍODO DO MANDATO: _
DATA DA ASSEMBLEIA: __

CLÁUSULA 1 – OBJETIVO
O presente termo tem por finalidade registrar os compromissos de gestão assumidos pelo síndico eleito, permitindo o acompanhamento objetivo das propostas apresentadas aos condôminos.

CLÁUSULA 2 – PLANO DE METAS
O síndico compromete-se a apresentar e acompanhar um Plano de Metas, anexo a este termo, contendo para cada compromisso: descrição, indicador de resultado, prazo, recursos necessários, condições de execução e evidências de cumprimento.

CLÁUSULA 3 – ACOMPANHAMENTO
O síndico apresentará relatório trimestral sobre o andamento das metas, identificando os compromissos concluídos, em andamento, atrasados ou dependentes de terceiros e de deliberações da assembleia.

CLÁUSULA 4 – TRANSPARÊNCIA
Os relatórios e as evidências serão disponibilizados aos condôminos por meio de canal oficial do condomínio, respeitadas a legislação de proteção de dados e as informações de acesso restrito.

CLÁUSULA 5 – REVISÃO DAS METAS
Alterações relevantes deverão ser justificadas e submetidas à assembleia quando envolverem matérias de sua competência ou compromissos por ela aprovados.

CLÁUSULA 6 – LIMITES E RESPONSABILIDADES
O termo não substitui a legislação, a convenção condominial ou as competências da assembleia. O descumprimento de metas não gera destituição, multa ou penalidade automática. Eventuais irregularidades serão avaliadas conforme os procedimentos legais aplicáveis.

CLÁUSULA 7 – VIGÊNCIA
O acompanhamento previsto neste termo abrangerá o período do mandato indicado, ressalvadas as alterações aprovadas e as hipóteses legais de encerramento.

ANEXO – PLANO DE METAS
Meta 1: __
Indicador: _
Prazo: _
Condições e recursos: _

Meta 2: __
Indicador: _
Prazo: _
Condições e recursos: _

Meta 3: __
Indicador: _
Prazo: _
Condições e recursos: _

Local e data: _

Assinatura do síndico: __
Representante da assembleia, se designado:

Referência à ata de assembleia: _

Modelo orientativo do SíndicoLab, sujeito a revisão jurídica antes da adoção.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab