Seja na alegria de quem chega ou na correria de quem parte, mudanças costumam movimentar os condomínios. E junto com elas, surgem os conflitos: elevadores danificados, paredes riscadas, piso quebrado, móveis encostados indevidamente e até acidentes com moradores.

Mas, afinal, quem responde por esses danos? O condomínio? A empresa de frete? O morador?

A resposta é clara no campo do Direito Condominial: a responsabilidade recai sobre o condômino que solicitou o serviço, mesmo quando os danos são causados por terceiros contratados por ele, como transportadoras ou empresas de montagem.

A regra da responsabilidade objetiva do morador

Segundo o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, é dever do condômino “não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos”, o que inclui preservar as áreas comuns e responder por eventuais danos causados durante mudanças ou obras.

“Mesmo que o dano tenha sido causado pela empresa de transporte, é o morador quem deve arcar com os prejuízos. O condomínio pode – e deve – acionar o condômino responsável para reparar os danos, cabendo a ele, posteriormente, buscar ressarcimento da empresa que contratou”, explica o advogado Felipe Faustino.

Ou seja: o condomínio não precisa acionar a transportadora ou tentar provar culpa de terceiros. Basta comprovar que o dano ocorreu durante o serviço autorizado para aquele apartamento.

De acordo com levantamento da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), cerca de 22% dos boletins de ocorrência registrados em condomínios em 2024 envolveram danos durante mudanças — especialmente no elevador de serviço, hall de entrada e garagem.

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Como evitar prejuízos e conflitos durante mudanças

A melhor forma de evitar transtornos é a regulamentação preventiva. O condomínio deve ter regras claras no regimento interno sobre como as mudanças devem ser feitas, além de exigir:

• Agendamento prévio com a administração ou síndico;
• Uso obrigatório do elevador de serviço, quando houver;
• Proteção das áreas comuns (pisos, paredes e portas);
• Horário específico para carga e descarga (geralmente de segunda a sexta, em horário comercial);
• Cadastro da empresa de transporte ou prestadores de serviço.

“A maioria dos problemas ocorre por falta de planejamento. Quando o condomínio deixa claro o que é permitido, como deve ser feito e quais as consequências por danos, o número de ocorrências cai drasticamente”, reforça Faustino.

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O que fazer quando o dano ocorre?

• Registrar imediatamente: Fotos, vídeos e relato dos funcionários ou porteiros ajudam a comprovar o momento do dano;
• Notificar o morador por escrito, indicando o ocorrido e solicitando reparo ou ressarcimento;
• Orçar o conserto e estabelecer prazo para o reparo;
• Aplicar multa, se estiver prevista em regimento, nos casos de recusa ou reincidência;
• Entrar com ação judicial, caso o condômino se recuse a pagar.

É importante lembrar que, mesmo em mudanças de locatários, a responsabilidade é sempre do proprietário da unidade, ainda que ele posteriormente possa buscar compensação junto ao inquilino, se houver previsão contratual.

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E se for um prestador contratado pelo condomínio?

Caso os danos sejam causados por prestadores de serviço contratados pelo próprio condomínio (como manutenção de elevadores, pintura, dedetização etc.), a responsabilidade é do condomínio, que deve buscar ressarcimento via contrato ou seguro, quando houver.

Nesse caso, a chave está na fiscalização da execução do serviço e na existência de cláusulas contratuais de responsabilidade e garantia.

Mudanças são inevitáveis na rotina condominial, mas os danos decorrentes delas não podem ser tratados como “desgaste natural”. O síndico tem o dever de zelar pelo patrimônio coletivo, e o morador precisa compreender que a sua liberdade termina onde começa a responsabilidade com o bem comum.

“Condomínios com regras claras e ação rápida evitam que pequenos incidentes se tornem grandes conflitos. O morador deve ser informado de seus deveres e assumir os custos pelos prejuízos que causar — direta ou indiretamente”, conclui Faustino.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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