O que 909 atas revelam sobre o mercado imobiliário paulista

Durante décadas, o mercado imobiliário olhou para os condomínios através de uma lente puramente financeira: taxa de inadimplência, valor da cota, custo de manutenção. Mas o que acontece quando as portas do salão de festas se fecham e a assembleia começa?

Um levantamento inédito realizado pelo Sindicolab, baseado na análise minuciosa de 909 atas reais de assembleias condominiais em São Paulo, revela uma verdade incômoda: a gestão amadora está custando caro, e a mediação interna de conflitos entrou em colapso.

Os números são superlativos. Em 64,1% dos casos em que um conflito é registrado em ata, a resolução interna falha e o caso é judicializado. Não estamos falando de grandes fraudes, mas de brigas de vizinhança, vazamentos não resolvidos e barulho que escalam para os tribunais. Cada processo custa ao condomínio entre R 15.000 em honorários e custas, além de se arrastar por dois a cinco anos.

O condomínio deixou de ser apenas um prédio residencial para se tornar uma empresa complexa, frequentemente com orçamentos milionários, passivos trabalhistas e riscos civis. No entanto, a mentalidade de gestão não acompanhou essa evolução.

Obras e o ralo da insatisfação

Se você quer saber onde a paciência do morador acaba, olhe para o fundo de obras. Em 39,6% de todas as assembleias analisadas, reformas e manutenções foram o tema central. E o resultado é desastroso: 53,9% dessas obras geraram reclamações formais em ata.

Os motivos seguem um padrão previsível. Atrasos (67%), orçamentos estourados (54%) e acabamentos malfeitos (48%) lideram as queixas. A manutenção predial, que deveria valorizar o patrimônio, transformou-se no calcanhar de Aquiles da gestão.

O mito do síndico profissional vs. morador

O mercado convencionou que a solução para a ineficiência seria a contratação de síndicos profissionais. Os dados, contudo, mostram uma realidade mais matizada. A taxa de insatisfação geral é praticamente idêntica: 58,2% para síndicos moradores e 57,8% para profissionais. Uma diferença estatisticamente irrelevante de 0,4%.

A diferença real não está na satisfação, mas na estabilidade. Síndicos moradores sofrem 1,7 vezes mais rotatividade. A pressão emocional de gerir o próprio patrimônio e cobrar vizinhos leva a renúncias precoces. A permanência média de um síndico morador é de 2,1 anos, com apenas 32% de renovação de mandato. Já o profissional permanece, em média, 3,8 anos, com 67% de renovação.

O problema não é quem gere, mas como se gere. O morador peca pela falta de comunicação (64%) e morosidade (58%). O profissional falha pelo distanciamento da realidade do prédio (61%) e pelo custo alto percebido (54%).

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A inadimplência como arma política

A inadimplência é frequentemente tratada como um problema de fluxo de caixa. O estudo do Sindicolab prova que ela é, na verdade, um problema de governança. Em 43,1% dos conflitos administrativos mais graves, há inadimplentes envolvidos.

O devedor contumaz não apenas deixa de pagar; ele atua politicamente. O levantamento mostra que 67% deles criam blocos de oposição e 81% recusam sistematicamente rateios extras necessários para a manutenção. O inadimplente paralisa o condomínio e envenena o clima das assembleias.

A nova exigência de transparência

A era da aprovação de contas “por amizade” ou confiança cega acabou. A exigência de transparência esteve presente em 32,7% das atas (297 ocorrências). Moradores não querem mais ver pastas físicas uma vez por ano; exigem portais online 24/7 (74%), relatórios com gráficos (68%) e auditoria externa anual (61%).

O dado mais letal para a velha guarda da gestão condominial é este: síndicos que falham na transparência têm 3,2 vezes mais chance de serem destituídos. Em contrapartida, condomínios com processos transparentes registram 18% menos conflitos e 22% mais adimplência.

O ciclo da pressão financeira

Tudo isso ocorre sob uma pressão financeira implacável. Mais de um quarto (26,1%) de todas as assembleias envolve aumento de custos para os moradores, seja via reajuste da cota ordinária (21,9%), fundo de obras (5,4%) ou rateio extra (4,2%).

O reajuste médio anual nas cotas paulistas foi de 7,8% — 2,3% acima da inflação do período. Com o custo médio anual por unidade variando entre R 25.000 em São Paulo, o morador passou a exigir uma entrega de serviços compatível com o valor que paga.

Os dados das 909 atas não mentem: a gestão condominial baseada no improviso está com os dias contados. O mercado exige profissionalização, não necessariamente na figura do síndico, mas nos processos de gestão. Quem não entender essa mudança estrutural continuará vendo seus conflitos terminarem nas mesas dos juízes.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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