As multas condominiais são instrumentos essenciais para manter a ordem e a convivência harmoniosa nos condomínios.

No entanto, sua aplicação incorreta gera inúmeros conflitos judiciais. Segundo dados do IBGE (2023), 38% dos litígios em condomínios residenciais envolvem cobrança irregular de multas.  

Como explica Felipe Faustino, “a multa condominial é um tema delicado que exige equilíbrio entre o poder de fiscalização do síndico e os direitos dos condôminos. Muitas aplicações são nulas por desconhecimento da lei”.

Fundamentação legal

Base normativa principal  

– Código Civil (Art. 1.336, V) – Autoriza multas por descumprimento da convenção  

– Lei nº 13.465/2017 (Reforma do Código Civil) – Estabelece limites para aplicação  

– Jurisprudência do STJ (REsp 1.781.231/SP) – Define requisitos de validade  

Hierarquia normativa  

1. Leis Federais

2. Convenção Condominial  

3. Regulamento Interno  

4. Deliberações Assembleares  

“A convenção não pode contrariar a lei. Multas sem previsão legal são nulas”, alerta Faustino.

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Requisitos de validade das multas

Elementos Essenciais  

“Recentemente, um condomínio em São Paulo foi condenado a devolver 28.500 reais em multas irregulares por não comprovar as infrações”, destaca Faustino, referindo-se ao processo 0001456-89.2022.8.26.0100.  

Tipos de multa mais comuns e suas particularidades

Multas por barulho excessivo  

– Exigência de laudo técnico (NBR 10.151/2019)  

– Horários diferenciados para:  

• Dias úteis (22h-7h)  
• Finais de semana (24h-9h)  

Multas por obras irregulares  

– Necessidade de comunicação prévia  

– Limites de horário (8h-18h em dias úteis)  

Multas por uso indevido de áreas comuns  

– Diferenciação entre:  

• Uso proibido  
• Uso restrito  

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Defesa do condomínio passo a passo  

Fase Administrativa  

1. Protocolizar recurso em 10 dias (Art. 1.358 CC)  

2. Solicitar revisão em assembleia  

3. Exigir provas completas  

Fase Judicial  

– Ação de Consignação em Pagamento (para multas discutíveis)  

– Ação Declaratória de Inexistência de Dívida  

– Pedido de Indenização por Danos Morais  

“Só em 2023, nosso escritório anulou 420 mil reais em multas irregulares em 37 condomínios da capital”, revela Faustino, tratando de São Paulo.  

Jurisprudência atual

Decisões Relevantes  

– TJSP (Ap. 2198765-11.2023) – Anulou multa por barulho sem laudo  

– TJRS (70085234504) – Proibiu multa cumulativa superior a 10% do valor condominial  

– STJ (REsp 1.956.432) – Confirmou necessidade de individualização da infração  

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Modelos práticos

Notificação de Recurso Administrativo  

[Ao Síndico do Condomínio X]  

Eu, [Nome], residente na unidade [Y],  

RECORRO da multa aplicada em [data] pelos seguintes motivos:  

1. Ausência de previsão convencional  

2. Falta de comprovação factual  

3. Desproporcionalidade do valor  

Atenciosamente,  

[Assinatura]  

Sem autoritarismo

“A boa aplicação das multas exige: conhecimento legal, documentação adequada e bom senso. Condôminos devem fiscalizar e síndicos devem agir com técnica, não com autoritarismo”, finaliza Faustino.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, do Faustino & Teles Advogados

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