Com o aumento da inadimplência e a busca por alternativas mais acessíveis de moradia e investimento, os leilões de apartamentos em condomínios vêm ganhando protagonismo no cenário imobiliário brasileiro.

Segundo levantamento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, aproximadamente 40% dos imóveis leiloados no estado em 2025 foram unidades condominiais — reflexo direto da crise econômica enfrentada por muitas famílias e da facilidade com que bancos e condomínios executam garantias em caso de dívidas.

Contudo, adquirir um apartamento em leilão exige atenção redobrada, especialmente quando o imóvel está inserido em um condomínio. Existem particularidades legais e administrativas que, se ignoradas, podem gerar custos ocultos ou até impedimentos de uso que frustram os objetivos do comprador.

Por que os apartamentos em condomínios são tão frequentes nos leilões?

As unidades condominiais geralmente são financiadas. Quando há inadimplência — seja com o banco, seja com o próprio condomínio — o imóvel pode ser executado judicial ou extrajudicialmente. No caso de dívidas condominiais, o próprio condomínio tem legitimidade para entrar com ação de execução, que pode culminar no leilão da unidade.

“Condomínios costumam ser os primeiros a saber sobre unidades que serão leiloadas. Muitos tentam negociar com os bancos para resolver a situação antes do leilão e evitar uma disputa judicial prolongada”, explica Victor Oliveira, especialista em leilões imobiliários e criador do perfil @leilaocomvictor.

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Três pontos cruciais antes de arrematar um imóvel em leilão

Comprar um apartamento em leilão pode representar um ótimo negócio — desde que o interessado esteja ciente dos riscos e responsabilidades envolvidos.

1. Dívidas Condominiais Herdadas – De acordo com o artigo 1.345 do Código Civil, o arrematante passa a responder pelas dívidas condominiais dos últimos cinco anos, mesmo que não tenha sido o responsável pela inadimplência.

“Já atendi casos em que o comprador descobriu, após a arrematação, uma dívida de condomínio superior a 70 mil reais. O Código é claro: o novo proprietário herda o débito condominial”, explica Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial.

Por isso, é fundamental consultar o síndico ou a administradora antes do leilão para solicitar um extrato atualizado da dívida.

2. Restrições de uso da unidade – A convenção do condomínio e o regulamento interno podem impor limitações de uso ao imóvel — como proibição de locação por temporada, restrições a reformas estruturais ou à utilização comercial de unidades residenciais.

“Já vi compradores que pretendiam alugar o imóvel por plataformas digitais, mas descobriram depois que o condomínio proibia essa modalidade. Isso altera completamente o retorno esperado do investimento”, alerta Faustino.

Essas cláusulas raramente estão nos editais de leilão, por isso é essencial pedir acesso à convenção condominial antes da arrematação.

3. Documentação e segurança jurídica – Em casos de leilões por dívidas condominiais, é necessário que a assembleia do condomínio aprove formalmente a execução judicial da unidade, sob pena de nulidade do processo. A ausência dessa ata pode gerar ações judiciais e comprometer a segurança da aquisição.

Além disso, o arrematante deve verificar:

• Certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Regularidade do IPTU e de taxas municipais;
• Situação de ocupação (imóvel desocupado ou com moradores).

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Dados de 2025 mostram crescimento e riscos

Segundo dados do portal LeilõesBR, especializado em arrematações imobiliárias, o número de leilões de apartamentos em condomínios cresceu 42% no primeiro trimestre de 2025, em comparação ao mesmo período de 2024. Esse crescimento se deve à digitalização dos processos, que facilitou a participação online, e ao aumento de execuções por inadimplência.

No entanto, o mesmo levantamento revelou que 12% dos arrematantes entraram com ações judiciais após a compra, alegando desconhecimento de dívidas ou restrições não informadas nos editais — o que reforça a importância de buscar orientação especializada.

“Muita gente se empolga com o valor do lance, mas esquece de investigar o que vem junto com o imóvel: dívidas, regras internas, riscos legais. A falta de preparo pode transformar um bom negócio em um problema grave”, ressalta Oliveira (@leilaocomvictor).

Oportunidade

O leilão de apartamentos em condomínios representa uma excelente oportunidade de investimento — desde que o comprador esteja juridicamente amparado e bem informado.

Contar com a assessoria de um advogado especialista em direito condominial, como Faustino, pode ser decisivo para evitar surpresas desagradáveis e garantir a legalidade e a segurança da aquisição.

“O segredo não está apenas no valor do lance, mas na leitura crítica do contexto: o imóvel, o condomínio, as dívidas e as regras internas. Essa análise define se o leilão é um bom negócio ou um grande prejuízo”, conclui o advogado.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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