A reforma tributária foi vendida como simplificação. Para o condomínio, ela é outra coisa: um aumento estrutural de custos disfarçado de neutralidade fiscal.

Enquanto o debate público se concentra na indústria, no varejo e no consumo formal, o condomínio — esse ente jurídico estranho que não vende nada, não gera crédito e apenas paga — ficou fora do radar. E exatamente por isso será um dos principais pagadores da conta.

A lógica é simples e cruel.

O Brasil abandona um sistema fragmentado (PIS, Cofins, ISS, ICMS) e adota o chamado IVA Dual: CBS federal e IBS estadual/municipal. Para empresas que vendem bens ou serviços, a promessa é neutralidade via crédito tributário. Para condomínios, não existe promessa nenhuma. Condomínio é consumidor final. Ponto.

Não há compensação, não há crédito, não há mágica contábil. O imposto vem embutido no preço — e para no caixa do condomínio.

Hoje, contratos típicos de portaria, limpeza, segurança e manutenção carregam algo entre 8,65% e 9% de tributos indiretos. Com o IVA pleno, essa carga pode chegar a 26,5%. Não é projeção ideológica. É aritmética tributária.

O efeito prático? Um contrato de portaria de R$ 15 mil pode saltar para quase R$ 18 mil sem que nenhum serviço adicional seja prestado. Apenas imposto.

O discurso oficial diz que isso só acontece em 2027. A realidade contratual diz outra coisa: o risco começa em 2026.

Síndicos renovam contratos longos agora — 24, 36, às vezes 48 meses — para “garantir preço”. Sem cláusula específica de transição tributária, esse contrato atravessa 2027 como uma armadilha jurídica: o fornecedor repassa o imposto, o condomínio não pode rescindir sem multa, e o aumento vira compulsório.

A bomba não explode em Brasília. Explode no boleto.

E explode em cadeia: aumento de cota, inadimplência, pressão política interna, judicialização e assembleias em clima de motim. Tudo isso por uma reforma que prometia racionalidade.

Há ainda um efeito colateral pouco comentado: a terceirização perde vantagem econômica. Com IVA incidindo sobre serviços e não sobre folha própria, a contratação direta (CLT) volta a competir financeiramente em vários cenários. O modelo “moderno” de gestão pode se tornar mais caro que o modelo clássico — não por eficiência, mas por desenho tributário.

Nada disso está sendo explicado aos moradores. Pouco disso está sendo discutido nas administradoras. E quase nenhum condomínio está criando reserva, renegociando contratos ou exigindo planilhas abertas agora.

A reforma não vai “quebrar” condomínios por si só.
Ela vai expor quem confundiu gestão com inércia.

O problema não é o imposto.

É continuar fingindo que ele não chega até aqui.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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