Vizinho abre janela a menos de 1,5 m da divisa e pode ser obrigado a fechá-la; o prazo para reclamar é de ano e dia

Quem abre uma janela a menos de um metro e meio do terreno vizinho corre o risco de ter que fechá-la. A regra está no artigo 1.301 do Código Civil e protege a privacidade das duas casas. O vizinho incomodado, porém, tem um prazo curto para reagir: ano e dia contados do fim da obra.

O que a lei exige na hora de abrir uma janela?

A lei exige distância mínima entre a abertura e a linha do terreno vizinho. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal resume a regra em uma frase. Não se pode abrir janela, eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno ao lado. A ideia é evitar que uma casa devasse a outra. A regra vale para construções novas e também para reformas que criam aberturas onde antes havia parede fechada.

Existem situações com medidas diferentes. Janelas perpendiculares à divisa, que não miram diretamente o vizinho, precisam de ao menos 75 centímetros. Pequenas aberturas para entrada de luz e ventilação, colocadas acima de dois metros de altura, seguem regra própria.

Antes de furar a parede, vale lembrar que o problema não é só jurídico. Uma janela mal posicionada gera desconforto diário, com conversas ouvidas e roupas no varal à mostra. Esse tipo de incômodo costuma azedar a relação entre as duas casas por anos.

Qual é o prazo para exigir que a janela seja fechada?

O prazo é de ano e dia, contado da conclusão da obra. Dentro dele, o vizinho pode exigir que a abertura irregular seja desfeita, como prevê o artigo 1.302. Passado esse período, ele perde o direito de reclamar daquela janela específica.

Veja como a contagem costuma funcionar na prática.

O que acontece depois que o prazo passa?

Depois de ano e dia, a janela irregular deixa de poder ser questionada, mas o vizinho não fica sem nada em troca. Pela lei, quem perdeu o prazo também não pode construir sem respeitar a mesma distância. Além disso, não pode atrapalhar o escoamento das águas da goteira do outro imóvel.

• Janela mantida: o vizinho perde o direito de exigir o fechamento.
• Nova construção: quem perdeu o prazo precisa respeitar o metro e meio.
• Águas da goteira: não podem ser impedidas ou dificultadas.
• Privacidade: cortinas, brises e vidros jateados ajudam a resolver na prática.

Como resolver o problema da janela sem processo?

A saída mais rápida costuma ser técnica, e não judicial. Uma película, um vidro fosco ou um painel vazado preservam a luz e cortam a visão direta. Muitas famílias fecham acordo assim, dividindo o custo do material e da instalação. Sai bem mais barato que uma ação judicial, e o vizinho continua sendo vizinho depois.

1. Meça a distância exata entre a abertura e a divisa.
2. Guarde fotos e a data em que a obra terminou.
3. Proponha ao vizinho uma solução de privacidade.
4. Registre o acordo por escrito, com prazo para execução.
5. Se não houver acordo, procure um advogado antes de o prazo de ano e dia acabar.

O resumo das regras está na página Direito de vizinhança do TJDFT. Vale a leitura antes de qualquer reforma.

Vale a pena conferir a distância antes da reforma?

Vale, porque refazer uma parede custa muito mais do que mudar o projeto no papel. Uma trena e uma conversa com o vizinho resolvem em minutos o que a Justiça levaria meses para decidir. Se você planeja abrir uma janela nova, que tal medir hoje a distância até a divisa?

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