Síndico proíbe o morador inadimplente de usar a piscina e o STJ decide que o condomínio não pode fazer isso

O síndico que barra o morador inadimplente na piscina age fora da lei, segundo o Superior Tribunal de Justiça. Em 2019, a Quarta Turma derrubou uma regra de convenção que proibia devedores de usar áreas comuns. Para o tribunal, a lei prevê multa e juros para quem atrasa, e não a perda do direito de circular pelo prédio.

O que o STJ decidiu sobre o morador devedor?

Decidiu que a proibição de usar áreas comuns não tem respaldo legal, e essa é a resposta do quiz. O julgamento do REsp 1.699.022 ocorreu em 28 de maio de 2019,por decisão unânime. O caso envolvia um morador com dívida acumulada desde 1998, que chegou a centenas de milhares de reais.

O tribunal lembrou que o Código Civil garante ao condômino o uso das partes comuns. Também destacou que a lei prevê sanções específicas para o atraso, de natureza financeira. Normas que restringem direitos, disse a decisão, devem ser interpretadas de forma restritiva. O tribunal ainda rejeitou o argumento de que barrar o devedor serviria para desestimular a inadimplência.

Algumas ideias sobre o tema continuam circulando nas assembleias.

Como o condomínio pode cobrar quem está atrasado?

O caminho legal passa pela cobrança, e não pelo constrangimento. A lei prevê encargos para o atraso e permite ação judicial para receber os valores. Veja as ferramentas disponíveis:

• Multa de até 2% sobre o valor da cota em atraso.
• Juros e correção monetária conforme a convenção.
• Cobrança amigável, com acordo e parcelamento.
• Ação judicial de cobrança da dívida condominial.
• Protesto do débito em cartório, quando a convenção e a lei local permitem.

Esse roteiro costuma ser mais eficiente do que medidas de constrangimento. Além de legal, ele mantém o clima do prédio menos pesado. Muitos condomínios conseguem receber com um acordo bem feito, sem precisar de processo.

Por que a lei protege o uso das áreas comuns?

Porque as áreas comuns fazem parte do imóvel de cada morador, e não são um prêmio por bom comportamento. Quem compra um apartamento adquire também uma fração das partes de uso coletivo, como hall, elevador, corredores e lazer. Tirar esse acesso equivale a reduzir aquilo que a pessoa é dona.

Há ainda um efeito prático que o tribunal considerou. A proibição expõe o morador diante dos vizinhos e atinge inclusive filhos e visitantes, que nada têm a ver com a dívida. O constrangimento, portanto, sai do campo financeiro e vira exposição pessoal, sem que o condomínio receba um centavo a mais por isso.

E se o síndico insistir em barrar o morador?

Se a proibição continuar, o morador pode reagir. O primeiro passo é registrar o ocorrido por escrito, com data, horário e nomes de quem presenciou. Depois, vale pedir a correção formal à administradora.

1. Peça cópia da regra que embasou a proibição.
2. Envie carta ou e-mail ao síndico pedindo o restabelecimento do uso.
3. Leve o tema à assembleia e registre em ata.
4. Persistindo, procure um advogado para avaliar medida judicial.
5. Guarde mensagens e avisos que comprovem a proibição imposta.

A síntese da decisão está na página de decisões em evidência do TJDFT. Vale imprimir e levar à próxima reunião de condomínio.

Restringir o lazer ajuda o condomínio a receber?

Na prática, costuma gerar processo em vez de pagamento. A cobrança bem organizada, com acordo possível, tende a recuperar mais dinheiro e desgastar menos a convivência. Se o seu prédio discute esse tipo de regra, que tal levar a decisão do STJ para a conversa?

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