Prédio inteiro é negociado de uma vez e um dos apartamentos está alugado: a preferência do inquilino passa a envolver o conjunto vendido

Quando um proprietário decide vender várias unidades imobiliárias em uma única negociação, o direito de preferência do inquilino pode abranger todos os imóveis vendidos conjuntamente. Essa regra está prevista no artigo 31 da Lei do Inquilinato e impede que a preferência seja exercida apenas sobre um apartamento quando a operação envolve um conjunto indivisível.

Por que o direito de preferência do inquilino envolve o prédio inteiro?

A Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário prioridade para adquirir o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros. Entretanto, essa proteção apresenta uma particularidade quando o proprietário pretende negociar simultaneamente diversos apartamentos, salas comerciais ou outras unidades imobiliárias.

Nessas situações, o artigo 31 estabelece que a preferência incide sobre a totalidade dos bens envolvidos na alienação. Portanto, se dez apartamentos forem oferecidos como um único negócio, o inquilino de apenas uma unidade não poderá exigir automaticamente sua aquisição isolada pelo valor proporcional.

Leia também: As lanternas da floresta: os cogumelos que brilham no escuro com luz verde

O que acontece quando o proprietário vende vários apartamentos juntos?

Imagine um edifício com oito apartamentos pertencentes ao mesmo proprietário. Um deles está alugado, enquanto os demais estão desocupados. Se surgir um comprador interessado em adquirir todas as unidades mediante uma proposta conjunta, a preferência do locatário deverá considerar as condições dessa operação.

Isso significa que o inquilino precisará demonstrar interesse na aquisição do conjunto negociado, respeitando preço e condições oferecidos ao terceiro. A legislação protege sua prioridade, mas não obriga o proprietário a desmembrar uma venda estruturada como operação única.

Cinco aspectos ajudam a compreender a regra:

• A preferência acompanha a totalidade dos imóveis negociados;
• O proprietário deve informar as condições da alienação;
• O locatário precisa aceitar integralmente a proposta;
• A manifestação deve ocorrer dentro do prazo legal;
• A preferência não garante a compra isolada de uma unidade.

O vídeo explica o direito de preferência do locatário e apresenta os dispositivos da Lei do Inquilinato, incluindo o artigo 31.

Como funciona o direito de preferência do inquilino na prática?

O artigo 27 determina que o proprietário comunique ao locatário a intenção de alienar o imóvel, informando preço, forma de pagamento, eventuais ônus reais e condições para examinar a documentação. A comunicação pode ocorrer por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que assegure ciência inequívoca.

Recebida a proposta, o inquilino dispõe de 30 dias para manifestar aceitação integral, conforme o artigo 28. Quando a venda abrange múltiplas unidades, aceitar apenas o apartamento ocupado não equivale, necessariamente, à aceitação exigida para exercer a preferência na negociação conjunta.

O que determina o artigo 31 da Lei do Inquilinato?

O artigo 31 da Lei nº 8.245/1991 estabelece expressamente que, na alienação de mais de uma unidade imobiliária, a preferência incide sobre a totalidade dos bens negociados. A disposição integra as regras legais destinadas a equilibrar os interesses de proprietários e locatários.

A finalidade prática é preservar a estrutura da operação imobiliária, evitando que o exercício individual da preferência altere compulsoriamente uma venda conjunta. Entretanto, a aplicação da norma depende das características efetivas do negócio, especialmente da identificação dos imóveis envolvidos e das condições apresentadas ao comprador interessado.

Quais diferenças existem entre vender um apartamento e negociar o edifício?

Na venda individual, o inquilino exerce sua preferência sobre o imóvel locado, desde que cumpra os requisitos legais. Já na alienação conjunta, a abrangência muda: o exercício da prioridade deverá acompanhar o conjunto de unidades efetivamente incluídas na operação.

Essa distinção exige atenção à proposta comercial e à documentação. A mera existência de vários apartamentos pertencentes ao mesmo dono não significa, por si só, que todos precisam ser adquiridos conjuntamente. É necessário verificar quais bens compõem o negócio realmente apresentado.

Quais cuidados e limitações devem ser considerados nessa negociação?

O descumprimento da preferência pode gerar consequências jurídicas. Pelo artigo 33, o locatário preterido poderá reclamar perdas e danos ou, cumpridos requisitos específicos, buscar judicialmente a aquisição. Esta última possibilidade exige, entre outras condições, averbação tempestiva do contrato e iniciativa dentro de seis meses do registro da alienação.

Existem também exceções previstas no artigo 32, além da prioridade conferida ao condômino pelo artigo 34. Por isso, a análise deve considerar a natureza da transferência, a documentação registral e a efetiva unidade da operação. O artigo 31 não concede aquisição automática nem transforma qualquer negociação envolvendo múltiplos imóveis em venda obrigatoriamente indivisível.

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se