O mercado de aluguel na Espanha vive uma reviravolta. A reforma da Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), combinada com a Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, criou mecanismos que permitem ao inquilino continuar morando no imóvel mesmo depois que o contrato vence e o proprietário decide não renovar. A medida, que entrou em vigor progressivamente entre 2024 e 2025, protege locatários adimplentes em zonas onde os aluguéis dispararam e gerou reação imediata de associações de proprietários que veem seus direitos de disposição limitados por lei.

Como funciona o direito de permanência do inquilino na Espanha?

A reforma espanhola introduziu proteções em camadas. Cada uma se aplica a um momento diferente do contrato, e o efeito combinado pode manter o locatário no imóvel por anos além do prazo original.

• Duração mínima obrigatória de 5 anos: contratos com pessoa física têm prazo mínimo legal de 5 anos (7 se o locador for pessoa jurídica). Mesmo que o contrato diga 1 ano, a lei garante ao inquilino a permanência por todo o período.
• Prorrogação tácita de 3 anos: se nenhuma das partes se manifestar com 4 meses de antecedência (inquilino) ou 2 meses (proprietário), o contrato se renova automaticamente por mais 3 anos, totalizando 8 anos.
• Prorrogação extraordinária em zonas tensionadas: se o imóvel estiver em área declarada oficialmente como “zona tensionada” pelos preços de mercado, o inquilino pode solicitar extensão de mais 3 anos sob as mesmas condições. O proprietário é obrigado a aceitar.

O proprietário só pode recuperar o imóvel durante a vigência do contrato se comprovar necessidade de uso pessoal ou de familiar de primeiro grau, notificando com pelo menos 2 meses de antecedência. Esse é o único caminho legal para encerrar a locação antes do prazo, e deve ser efetivamente ocupado pelo dono ou parente. Se o imóvel for colocado para alugar novamente dentro de um prazo razoável, o antigo inquilino tem direito a indenização.

Algo parecido pode acontecer no Brasil?

Por enquanto, não existe proposta legislativa em tramitação no Congresso brasileiro com mecanismo idêntico ao espanhol. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) favorece a liberdade contratual: após o prazo de 30 meses, o proprietário pode pedir o imóvel de volta com aviso prévio de 30 dias. Contratos com prazo inferior a 30 meses exigem motivação para a retomada (denúncia cheia).

O debate, porém, existe. Movimentos de moradia e urbanistas defendem instrumentos de proteção mais robustos, especialmente em cidades onde o aluguel compromete mais de 30% da renda familiar. Do lado dos proprietários, entidades como o Secovi argumentam que restrições excessivas afastam investidores e reduzem a oferta de imóveis para locação, agravando o problema que a lei pretende resolver.

Quais são os riscos de uma proteção excessiva ao inquilino?

A experiência espanhola mostra dois efeitos colaterais que preocupam economistas. A retração da oferta de imóveis para aluguel é o primeiro: proprietários preferem vender ou deixar o imóvel vazio a se submeter a regras que limitam a recuperação do bem. O segundo é o aumento de exigências para novos contratos, como garantias mais altas e critérios mais rigorosos de seleção, dificultando o acesso de jovens e famílias de menor renda.

O equilíbrio entre proteção ao inquilino e segurança jurídica para o proprietário é o grande desafio. Nenhum dos dois extremos funciona sozinho: sem proteção, famílias ficam vulneráveis; sem segurança jurídica, a oferta de imóveis diminui.

O que o inquilino brasileiro pode aprender com a mudança espanhola?

Que a lei pode mudar, e que conhecer seus direitos atuais é a melhor proteção. No Brasil, o contrato de locação é o documento mais importante da relação. Leia cada cláusula, exija recibo e guarde toda comunicação com o locador.

Para entender o impacto da reforma espanhola no mercado imobiliário europeu, consulte a análise do Cronista sobre o direito de permanência na Espanha. A distância entre Madri e Brasília é grande, mas o debate sobre moradia é o mesmo em qualquer idioma.

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se