Morador vai construir churrasqueira e descobre que parede da garagem vizinha ultrapassa a linha registrada do terreno, vizinho alega que obra foi feita de boa-fé

Ao medir o quintal para construir uma churrasqueira, o morador descobre que a parede da garagem vizinha pode ter avançado sobre a linha registrada do terreno. O vizinho reconhece a divergência, mas afirma que a obra foi executada de boa-fé. A alegação influencia a solução jurídica, porém não basta para transformar a área ocupada em propriedade de quem construiu.

Como confirmar se a parede realmente invadiu o terreno?

A medida encontrada na matrícula precisa ser posicionada fisicamente no imóvel. Muros, cercas, pisos e paredes antigas podem ter sido construídos fora dos limites corretos. Por isso, medir o quintal a partir dessas estruturas pode produzir um resultado diferente da área descrita nos documentos.

Um levantamento topográfico deve comparar a matrícula, o memorial descritivo e a planta do lote com os pontos existentes no local. O profissional indicará quantos centímetros a parede da garagem vizinha ultrapassa a divisa e calculará a área total ocupada. Se houver erros nas descrições registrais, os proprietários poderão precisar de uma retificação de matrícula.

Quais documentos ajudam a esclarecer a linha registrada?

Antes de interromper a churrasqueira ou exigir a retirada da parede, o morador deve reunir documentos sobre os dois terrenos e sobre a construção questionada. Entre os elementos mais importantes estão:

A boa-fé permite que o vizinho mantenha a parede?

A boa-fé significa que o responsável teria construído acreditando estar dentro do próprio lote. Essa circunstância precisa ser demonstrada por plantas, medições usadas na obra, posição dos marcos e comportamento dos antigos proprietários. Ter alvará municipal não resolve a invasão, pois a autorização da prefeitura não concede direito de ocupar terreno particular.

Os artigos 1.258 e 1.259 do Código Civil tratam da construção iniciada em terreno próprio que avança parcialmente sobre solo alheio. A consequência depende da proporção invadida, do valor da obra, da possibilidade de demolição e da existência de boa-fé. Em algumas situações, o construtor pode adquirir a faixa mediante indenização. Em outras, pode ser obrigado a retirar a parte invasora e reparar os prejuízos.

O morador pode exigir a demolição da garagem?

O proprietário pode defender os limites do lote e exigir a demarcação prevista no Código Civil. Entretanto, antes de pedir a demolição da parede da garagem vizinha, será necessário avaliar:

• Área exata ocupada pela construção;
• Proporção da invasão em relação ao terreno;
• Data em que a garagem foi construída;
• Conhecimento do vizinho sobre a divisa correta;
• Função estrutural da parede questionada;
• Risco de danos com a demolição parcial;
• Desvalorização causada ao quintal;
• Impacto sobre o projeto da churrasqueira.

A churrasqueira deve esperar pela definição da divisa

Começar a obra enquanto as medidas permanecem contestadas pode aumentar o conflito. A fundação, a bancada e a cobertura da churrasqueira devem respeitar os recuos municipais e permanecer dentro da linha registrada do terreno. Um engenheiro também precisa verificar se escavações próximas à garagem podem comprometer a parede ou seus alicerces.

Com a divisa confirmada, os proprietários poderão negociar a retirada da estrutura, o reposicionamento da parede ou uma indenização pela faixa ocupada. Qualquer transferência de área precisa ser formalizada e levada ao registro imobiliário. A alegação de obra feita de boa-fé será analisada junto com as medidas, os documentos e os efeitos concretos da ocupação sobre o quintal.

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