Morador troca as esquadrias brancas por modelos pretos, termina a reforma e descobre que a mudança dentro do apartamento alterou a fachada do prédio
Troca de janelas dentro da unidade pode atingir o conjunto arquitetônico quando cor, formato ou acabamento externo deixam de seguir o padrão do edifício
Trocar janelas pode parecer uma decisão limitada à unidade particular, mas a aparência externa muda a análise. A alteração de fachada pode ocorrer quando novas esquadrias modificam cor, forma ou padrão visual do edifício, mesmo que toda a instalação tenha sido executada de dentro do apartamento.
Por que a alteração de fachada pode começar dentro do apartamento?
O Código Civil estabelece, no artigo 1.336, inciso III, que o condômino tem o dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Portanto, a propriedade privativa não oferece liberdade irrestrita sobre componentes que também participam visualmente do exterior da construção.
Se todas as janelas seguem determinado padrão branco e apenas uma unidade instala esquadrias pretas, a intervenção pode quebrar a uniformidade arquitetônica. O ponto relevante não é apenas quem pagou pelo componente ou onde ocorreu a instalação, mas também o resultado produzido na aparência externa do prédio.
O morador pode escolher livremente novas janelas para sua unidade?
Antes da substituição, é necessário conferir convenção, regulamento, atas de assembleias e padrões eventualmente aprovados pelo condomínio. Materiais, formatos, divisões dos caixilhos, tonalidades e até características dos vidros podem fazer parte de uma composição arquitetônica que precisa ser preservada.
Trocar uma esquadria deteriorada também não significa necessariamente poder escolher qualquer modelo. A manutenção pode ser necessária, mas isso não elimina a obrigação de verificar se o novo componente reproduz o padrão externo ou se existe procedimento específico para autorizar uma solução diferente.
- Conferir a convenção;
- Verificar o padrão existente;
- Comparar cor e formato;
- Apresentar especificações ao síndico;
- Consultar decisões de assembleia;
- Obter autorização quando necessária.
Este vídeo explica diretamente o que pode caracterizar mudança de fachada em condomínios.
Quando a alteração de fachada existe mesmo sendo pouco visível?
A alteração de fachada não depende necessariamente de a diferença ser facilmente percebida por alguém parado na calçada. Fachada não se resume à face frontal observada do térreo. Laterais, áreas recuadas e outros elementos externos também podem integrar arquitetonicamente o edifício.
Essa questão já apareceu em processo envolvendo justamente esquadrias de cor diferente. No caso, o argumento de que a modificação era pouco perceptível da rua não impediu o reconhecimento da descaracterização, porque o padrão externo havia sido efetivamente alterado.
O que o STJ decidiu em um caso envolvendo esquadrias?
Em 2015, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou um caso em que as esquadrias originalmente pretas foram substituídas por modelos brancos. A mudança estava em área recuada e era pouco perceptível do térreo, mas o tribunal determinou a restauração do padrão original.
No julgamento do REsp 1.483.733/RJ divulgado pelo STJ, a corte considerou que a proteção não alcança somente aquilo que é facilmente visto da rua. O entendimento foi que permitir personalizações individuais poderia comprometer progressivamente a unidade arquitetônica do edifício.
O condomínio pode exigir que a alteração de fachada seja desfeita?
Quando fica caracterizada alteração de fachada feita sem a autorização exigida, podem surgir medidas para restaurar o padrão original. A Lei 4.591/1964 também proíbe modificar a forma externa ou utilizar tonalidades diferentes nas partes e esquadrias externas, prevendo consequências para intervenções irregulares.
Entretanto, cada conflito precisa considerar os fatos concretos. É importante verificar qual era o padrão original, o que determinam as normas internas, se houve autorização anterior, se outros modelos foram formalmente padronizados e quais procedimentos foram observados antes de aplicar penalidades ou exigir o desfazimento.
O que deve ser feito antes de trocar as esquadrias?
O caminho mais seguro é apresentar previamente ao condomínio o modelo pretendido, incluindo fotografias, especificações, cor e dimensões. Essa consulta permite saber se existe um fornecedor indicado, um padrão aprovado ou necessidade de deliberação antes da contratação.
A diferença entre uma reforma interna e uma modificação externa pode estar em poucos centímetros de alumínio visíveis pela janela. Por isso, confirmar o padrão antes da compra reduz o risco de terminar a instalação e descobrir depois que as novas esquadrias terão de ser substituídas novamente.
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