Lei do aluguel muda e traz alerta para inquilinos em todo o Brasil

Mensagens sobre uma suposta nova lei do aluguel circulam com frequência e assustam quem mora de aluguel. A norma em vigor continua sendo a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. A alteração mais recente do texto veio com a Lei 12.744, de 2012.

Qual lei realmente regula o aluguel residencial hoje?

Regula a Lei 8.245/1991, que trata de locação de imóveis urbanos no país inteiro. Ela passou por mudanças pontuais ao longo dos anos, sendo a reforma mais ampla a de 2009, pela Lei 12.112. Depois disso, a única alteração registrada no texto é a de 2012, voltada à locação comercial. A própria página oficial da lei lista essas mudanças logo no início.

Nada impede que projetos de mudança tramitem no Congresso. Projeto em discussão, porém, não vale como regra, e contrato nenhum precisa ser refeito por causa disso. Vale desconfiar de mensagens que falam em multa nova ou em despejo automático.

O que a lei permite e proíbe sobre a garantia do contrato?

A lei permite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão de cotas de fundo de investimento. O ponto que mais gera conflito é a proibição de exigir mais de uma modalidade ao mesmo tempo. Vale comparar o que pode e o que não pode.

A divisão das despesas de condomínio também aparece na lei. O inquilino paga as ordinárias, do dia a dia, e o proprietário responde pelas extraordinárias, como obras de estrutura e troca de elevador. Fachada, telhado e instalação elétrica do prédio entram na segunda lista.

Como o reajuste anual deve estar previsto no contrato?

O reajuste precisa constar por escrito, com índice e periodicidade definidos. A lei deixa a escolha do indexador para as partes, desde que respeite as proibições previstas.

• O índice mais comum é o IGP-M, mas IPCA e INPC também aparecem em contratos.
• A periodicidade mínima do reajuste é anual, contada da assinatura.
• A troca de índice no meio do contrato exige acordo entre as duas partes.
• Sem cláusula de reajuste, o valor permanece o mesmo até a renovação.
• O aluguel não pode ser corrigido mais de uma vez no mesmo ano.

Quando o preço de mercado se descola muito do contrato, existe a ação revisional. Ela pode ser proposta depois de três anos de vigência, por qualquer das partes. O juiz define o novo valor com base em avaliação do imóvel e da região.

O que conferir antes de assinar um contrato de locação?

A leitura atenta evita quase todos os conflitos que chegam aos tribunais. Nenhuma cláusula pode retirar direitos que a própria lei garante ao inquilino. Alguns pontos merecem atenção especial no momento da assinatura.

1. Confirme o prazo do contrato e as condições de rescisão antecipada.
2. Verifique qual garantia foi exigida e se é apenas uma.
3. Exija laudo de vistoria com fotos, assinado pelas duas partes.
4. Confira o índice de reajuste e a data-base do aumento.
5. Leia quem paga IPTU, seguro contra incêndio e taxa de condomínio.

O texto completo pode ser consultado na Lei 8.245/1991 no portal do Planalto. A página indica no topo todas as leis que alteraram o texto original. Esse detalhe é a forma mais simples de checar qualquer boato sobre mudança.

Antes de fechar negócio, uma conferência rápida evita surpresa meses depois.

Vale desconfiar de toda notícia sobre lei nova do aluguel?

Vale conferir sempre a fonte, porque o tema rende boato com facilidade. A página oficial da lei mostra em poucos segundos se houve alteração recente. Se você recebeu um alerta desses no grupo da família, que tal checar antes de repassar?

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