Inquilinos atentos: mudança na lei do aluguel pode afetar contratos em todo o país

Caução acima do limite, duas garantias no mesmo contrato e despesas do condomínio podem transformar um aluguel comum em prejuízo. Em 2026, porém, não entrou em vigor uma nova lei federal do aluguel: a Lei do Inquilinato continua sendo a base dos contratos urbanos e suas regras alcançam locações em todo o país.

A Lei do Inquilinato mudou em 2026?

Não houve uma nova lei federal substituindo as regras gerais das locações residenciais em 2026. A referência continua sendo a Lei nº 8.245/1991, que define deveres de locadores e locatários, garantias, despesas condominiais, devolução do imóvel e outras situações do contrato.

O alerta está na aplicação dessas regras aos contratos novos, renovados ou em andamento. Um panorama sobre contratos de locação ajuda a situar o tema, mas uma cláusula não torna válida uma cobrança que contrarie a legislação.

Quais cobranças podem gerar problema para o inquilino?

A lei atribui ao proprietário despesas como taxa de administração imobiliária e despesas extraordinárias de condomínio. Já o inquilino responde pelo aluguel, consumo de água, luz e gás, despesas ordinárias do condomínio e danos causados por ele, familiares, visitantes ou dependentes.

O texto da Lei nº 8.245/1991 também permite que certos encargos, como IPTU, sejam transferidos ao locatário quando houver disposição expressa no contrato. Por isso, o nome colocado no boleto não substitui a análise da origem da cobrança.

Quatro pontos merecem conferência antes do pagamento:

Quantas garantias podem ser exigidas no mesmo contrato?

O proprietário pode exigir apenas uma modalidade de garantia por contrato. A lei prevê caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas proíbe acumular duas modalidades, como pedir fiador e caução ao mesmo tempo.

Quando a garantia escolhida for caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e as vantagens decorrentes desse depósito revertem ao locatário quando a quantia é levantada.

Quem paga condomínio, IPTU e reparos do imóvel?

As despesas ordinárias do condomínio, ligadas à rotina do prédio, podem ser cobradas do inquilino. Já obras estruturais, pintura de fachada, constituição de fundo de reserva e outras despesas extraordinárias são atribuídas ao proprietário pela Lei do Inquilinato.

Nos reparos, o locador responde por vícios ou defeitos anteriores à locação, enquanto o morador deve reparar danos provocados durante o uso por ele ou por pessoas sob sua responsabilidade. Uma vistoria detalhada ajuda a mostrar qual era o estado do imóvel na entrada.

A divisão básica fica assim:

O aluguel pode ser reajustado várias vezes no mesmo ano?

A correção monetária periódica prevista no contrato não pode ter intervalo inferior a um ano. A Lei nº 10.192/2001 considera nula a estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade menor do que doze meses.

Isso é diferente de uma renegociação feita de comum acordo. A própria Lei do Inquilinato permite que locador e locatário estabeleçam novo valor consensualmente, enquanto a revisão judicial para adequação ao preço de mercado segue requisitos próprios previstos na legislação.

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O que o inquilino deve fazer antes de assinar ou renovar?

Contrato, vistoria, fotos, recibos, boletos e mensagens sobre reparos formam um histórico importante da locação. O documento deve deixar claros aluguel, prazo, garantia, índice de reajuste e encargos, reduzindo o risco de uma cobrança aparecer apenas depois da mudança.

A regra aplicável precisa ser conferida na legislação e no contrato concreto. Em 2026, o principal alerta não é uma nova lei federal: é reconhecer quais cobranças a legislação realmente permite e quais obrigações continuam pertencendo ao proprietário.

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