Inquilino paga sozinho por um reparo indispensável para conservar o apartamento e o contrato não diz nada sobre benfeitorias: a lei prevê indenização em determinadas condições

Um inquilino que paga por um reparo indispensável para conservar o apartamento pode ter direito ao ressarcimento. O artigo 35 da Lei do Inquilinato estabelece que benfeitorias necessárias podem ser indenizadas mesmo sem autorização do proprietário, desde que não exista disposição contratual expressa em contrário e sejam atendidos os requisitos legais.

Quando as benfeitorias necessárias podem ser indenizadas ao inquilino?

A Lei nº 8.245/1991 diferencia as melhorias realizadas para conservar o imóvel daquelas destinadas a aumentar sua utilidade ou aparência. As benfeitorias necessárias são intervenções destinadas a impedir a deterioração da propriedade, como reparos em instalações elétricas perigosas, tubulações danificadas ou estruturas comprometidas.

Se o locatário custear uma dessas intervenções, a ausência de autorização prévia não impede, por si só, o ressarcimento. Entretanto, é fundamental comprovar a necessidade do serviço, os valores efetivamente gastos e a inexistência de cláusula contratual válida que afaste a indenização.

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Quais reparos no apartamento podem gerar direito ao ressarcimento?

Imagine que uma tubulação interna apresente vazamento grave, ameaçando danificar paredes e instalações. O morador contrata um profissional, paga pelo conserto e guarda os comprovantes. Dependendo das circunstâncias, essa despesa poderá ser considerada uma benfeitoria necessária, especialmente quando destinada à preservação do imóvel.

A situação muda quando o serviço representa simples manutenção decorrente do uso cotidiano ou reparação de dano causado pelo próprio inquilino. Nesses casos, a responsabilidade pode ser do locatário, conforme as obrigações previstas na legislação e no contrato.

Cinco cuidados ajudam a documentar o reparo:

• Fotografar os problemas antes da intervenção;
• Comunicar a situação ao proprietário por escrito;
• Solicitar orçamento detalhado dos serviços necessários;
• Guardar notas fiscais, recibos e comprovantes de pagamento;
• Registrar as condições do imóvel após a conclusão.

O vídeo apresenta uma explicação específica do artigo 35 da Lei do Inquilinato, abordando indenização, autorização e direito de retenção.

Qual é a diferença entre benfeitorias necessárias e melhorias úteis?

A distinção depende da finalidade da intervenção. Benfeitorias necessárias conservam o imóvel ou evitam sua deterioração. Já as úteis aumentam ou facilitam sua utilização, como determinadas adaptações permanentes que tornam os ambientes mais funcionais, sem serem indispensáveis à conservação da propriedade.

Essa classificação interfere diretamente no ressarcimento. Enquanto a lei admite indenização pelas necessárias independentemente de autorização, as úteis exigem consentimento do proprietário. Melhorias meramente estéticas, chamadas voluptuárias, seguem regras diferentes e normalmente não geram obrigação de indenizar.

O que o artigo 35 da Lei do Inquilinato determina sobre indenização?

O artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 estabelece a indenização das benfeitorias necessárias, mesmo não autorizadas, e das úteis, quando autorizadas, salvo disposição contratual expressa em contrário. Também prevê o direito de retenção, que pode permitir ao locatário permanecer no imóvel enquanto discute o pagamento devido.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 335, a validade de cláusulas contratuais de renúncia à indenização e à retenção. Portanto, o silêncio contratual favorece a aplicação da regra legal, mas uma renúncia expressa pode modificar significativamente o resultado.

Como as benfeitorias necessárias se comparam às demais reformas?

A legislação brasileira reconhece três categorias principais de benfeitorias. A classificação não depende exclusivamente do preço da obra, mas da sua finalidade e das circunstâncias em que foi executada. Um reparo caro pode ser indispensável, enquanto uma modificação relativamente simples pode representar apenas conforto adicional.

Também é importante distinguir indenização e direito de retenção. Em julgamento divulgado em julho de 2026, o STJ esclareceu que o inquilino inadimplente pode ter reconhecido o direito ao ressarcimento, sem necessariamente poder reter o imóvel para garantir esse pagamento.

Quais cuidados o inquilino deve tomar antes de solicitar indenização?

Antes de executar qualquer intervenção, o morador deve verificar o contrato e comunicar o problema ao proprietário, preferencialmente por escrito. Em situações urgentes, a documentação da necessidade do serviço torna-se especialmente importante. Fotografias, laudos técnicos, mensagens e comprovantes financeiros podem ajudar a demonstrar a natureza da despesa.

O pagamento realizado pelo inquilino não autoriza automaticamente descontos no aluguel nem garante ressarcimento imediato. Havendo discordância, será necessário examinar a responsabilidade pelo defeito, a classificação da obra e as cláusulas contratuais. A comprovação dessas circunstâncias poderá definir se existe efetivamente uma obrigação de indenizar.

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