Inquilino descobre que o apartamento foi vendido sem que sua preferência fosse respeitada e, em uma situação específica, pode tentar ficar com o próprio imóvel

Descobrir que o apartamento alugado foi vendido sem oferecer prioridade de compra ao morador pode desencadear uma disputa judicial. O artigo 33 da Lei do Inquilinato permite ao locatário prejudicado buscar indenização ou, cumpridos requisitos rigorosos, reivindicar o próprio imóvel, mesmo depois da transferência para outra pessoa.

Como a preferência do inquilino pode ser desrespeitada durante uma venda?

Imagine que um proprietário negocie seu apartamento com um comprador e conclua a transferência sem comunicar adequadamente ao morador. A legislação determina que o locatário tenha oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro interessado.

Essa proteção está prevista no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991. A comunicação deve informar preço, forma de pagamento e demais condições relevantes. Quando essa obrigação é descumprida, o inquilino pode buscar reparação, mas recuperar a propriedade exige providências adicionais.

Leia também: As lanternas da floresta: os cogumelos que brilham no escuro com luz verde

O que precisa acontecer para recuperar um apartamento já vendido?

Não basta demonstrar que o proprietário deixou de oferecer a preferência. Para reivindicar judicialmente o imóvel, o contrato de locação precisa ter sido averbado na matrícula imobiliária pelo menos 30 dias antes da alienação.

Também é necessário depositar o preço pago pelo comprador e as despesas da transferência. Além disso, o pedido deve ser apresentado dentro de seis meses contados do registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis.

A análise jurídica envolve exigências distintas:

• Comprovação de que a preferência foi desrespeitada;
• Averbação antecipada do contrato na matrícula;
• Observância do prazo legal de seis meses;
• Depósito do preço e das despesas de transferência;
• Pedido judicial para aquisição do imóvel.

Por que a preferência do inquilino depende da averbação contratual?

A matrícula imobiliária funciona como o histórico jurídico oficial do imóvel. Nela ficam registrados atos relevantes, permitindo que compradores e interessados conheçam situações capazes de afetar a propriedade.

Quando o contrato de locação é averbado previamente para fins de preferência, terceiros podem identificar essa proteção. Sem a publicidade exigida, o inquilino geralmente não consegue obrigar o comprador a transferir-lhe o imóvel, embora ainda possa discutir indenização.

O que estabelece o artigo 33 da Lei do Inquilinato?

O artigo 33 da Lei nº 8.245/1991 prevê duas alternativas ao locatário preterido: reclamar perdas e danos do alienante ou buscar a aquisição do imóvel, observadas as condições legais. A averbação destinada à segunda hipótese exige contrato subscrito também por duas testemunhas.

O Superior Tribunal de Justiça confirmou essa distinção no julgamento do REsp 1.554.437/SP, em 2016. A decisão esclareceu que o descumprimento da preferência pode gerar reparação financeira, enquanto a adjudicação depende de requisitos destinados também à proteção do adquirente.

Quando a preferência do inquilino gera indenização em vez da propriedade?

A ausência de averbação anterior à venda pode impedir a aquisição judicial do apartamento. Entretanto, isso não elimina automaticamente a possibilidade de responsabilizar o antigo proprietário pelos prejuízos causados.

Para obter indenização, é necessário demonstrar os danos e outros elementos relevantes, incluindo a capacidade de comprar o imóvel nas condições oferecidas ao terceiro. Uma simples alegação de interesse, desacompanhada de provas, pode ser insuficiente.

Quais documentos podem determinar o resultado da disputa?

O primeiro passo é obter uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, identificando a data do registro da transferência e verificando a averbação contratual. Notificações, mensagens, proposta comercial e comprovantes financeiros também podem ajudar a esclarecer como ocorreu a negociação.

A reivindicação da propriedade não acontece automaticamente, nem corresponde à simples anulação administrativa da venda. Depende de processo judicial e da demonstração dos requisitos aplicáveis. Como o prazo de seis meses é decisivo, uma avaliação jurídica rápida pode evitar a perda dessa possibilidade.

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se