Fazendeiro decide vender a área que estava arrendada há 10 anos e descobre que o arrendatário tem direito de preferência para comprar a terra pelo mesmo preço

Depois de 10 anos recebendo o arrendamento em dia, seu Haroldo fechou a venda da área e só no cartório ouviu falar do direito de preferência do arrendatário. A proposta era de R$ 3 milhões. Pela lei, o vizinho que plantava ali podia ficar com a terra pelo mesmo valor. A história é fictícia, mas a regra está no Estatuto da Terra.

Como seu Haroldo construiu a parceria de 10 anos?

Seu Haroldo (nome fictício) herdou 60 hectares do pai e, sem filhos interessados no campo, arrendou a área a Márcio, também fictício. Em uma década, Márcio corrigiu o solo, ergueu um barracão e virou referência em milho na região.

O contrato foi renovado algumas vezes, dentro das regras do regulamento dos contratos agrários. Aos 72 anos, seu Haroldo decidiu vender a terra para garantir uma velhice tranquila na cidade.

O que aconteceu quando apareceu um comprador?

Um empresário de fora ofereceu R$ 3 milhões à vista, e seu Haroldo aceitou na hora. Na lavratura da escritura, o tabelião perguntou se a área estava arrendada e se o arrendatário tinha sido avisado da venda.

Ninguém tinha falado com Márcio. O tabelião explicou que, sem esse aviso, o negócio poderia ser desfeito depois, e o comprador recuou até a situação ficar clara.

Mas afinal, o que a lei diz sobre o direito de preferência do arrendatário?

O art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra determina que, na venda de imóvel arrendado, o arrendatário tenha preferência, ou seja, o direito de comprar antes de um estranho, pagando o mesmo preço e nas mesmas condições.

O dono precisa comunicar a venda e as condições oferecidas. A partir da notificação, o arrendatário tem 30 dias para dizer se quer comprar. Se ficar calado ou recusar, o caminho fica livre para vender a outra pessoa.

Quais são os prazos e as consequências se o aviso não for feito?

Quando o dono vende sem avisar, o § 4º do mesmo artigo permite que o arrendatário deposite o preço e fique com o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entende que esse direito serve para manter na terra quem produz nela.

As regras que seu Haroldo precisava seguir são estas:

A preferência existe para atrapalhar a venda da terra?

Para seu Haroldo, a regra parecia uma trava no próprio patrimônio. Ela existe porque o arrendatário passa anos melhorando um solo que não é dele, e uma venda repentina poderia jogar fora esse trabalho de uma hora para outra.

A Constituição Federal exige que a terra cumpra função social, com uso produtivo. A preferência não reduz o preço do dono: apenas garante que, valendo o mesmo dinheiro, quem já produz ali tenha a primeira chance.

O que muda quando comparamos a venda de seu Haroldo com o caminho legal?

A diferença entre a venda de seu Haroldo e um negócio seguro não está no valor da proposta, mas no processo.

A comparação entre o caminho que seu Haroldo seguiu e o que a lei pede fica clara na tabela:

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O que se aprende com a história de seu Haroldo?

Seu Haroldo queria transformar a herança em tranquilidade, e o plano continua possível. A pressa em fechar com o primeiro comprador quase gerou um processo capaz de desfazer a venda meses depois.

Quem realmente quer vender uma terra arrendada precisa seguir esse roteiro: receber a proposta por escrito, notificar o arrendatário com preço e condições, esperar os 30 dias e só então assinar a escritura, com orientação de profissional de direito agrário. No fim, Márcio comprou a área.

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