Família herda uma casa construída há décadas e descobre, ao tentar vender, que o terreno continua registrado em nome do bisavô, mesmo depois de diferentes moradores terem ocupado o imóvel

Uma casa herdada pode ter passado por diferentes moradores sem que a documentação acompanhasse as mudanças na família. Na situação apresentada, os interessados descobrem, ao tentar vender, que o terreno continua registrado em nome do bisavô. Isso exige reconstruir o histórico das transmissões e verificar os inventários realizados. Morar no imóvel durante décadas não substitui, por si só, a formalização dos direitos dos sucessores no Registro de Imóveis.

A família pode ter direitos mesmo sem atualizar a matrícula?

Sim. O artigo 1.784 do Código Civil estabelece que a herança é transmitida aos herdeiros com a abertura da sucessão, que ocorre no falecimento. Portanto, a falta de atualização da matrícula não significa automaticamente que os descendentes não tenham direitos. É necessário identificar quem herdou em cada etapa.

Receber direitos hereditários e atualizar o registro são situações diferentes. Para organizar a transferência do imóvel ao comprador, a família precisa apresentar os títulos e cumprir as exigências pertinentes. Como podem existir falecimentos antigos, a análise deve considerar a legislação aplicável à data de cada sucessão, além dos vínculos familiares e regimes de bens.

Por onde começar a investigação da documentação?

O primeiro passo é solicitar uma certidão atualizada da matrícula ou localizar o registro anterior, caso o imóvel ainda esteja descrito em uma transcrição antiga. Depois, os documentos devem ser comparados com a história familiar. Para iniciar essa conferência, convém reunir:

Podem ser necessários inventários de mais de uma geração?

Sim. Se o bisavô morreu e seus herdeiros também faleceram sem formalizar a transmissão, pode ser necessário organizar sucessões encadeadas. Por exemplo, o direito recebido por um filho pode ter integrado posteriormente a herança deixada por ele. Não basta escolher um descendente atual e ignorar os titulares intermediários.

O artigo 672 do Código de Processo Civil admite a cumulação de inventários em determinadas situações, inclusive quando uma partilha depende de outra. Isso não significa que todas as gerações possam ser reunidas automaticamente. Um advogado deve avaliar a possibilidade e verificar se cabe procedimento judicial ou extrajudicial, conforme os requisitos aplicáveis.

Quem morou na casa passa a ser o único proprietário?

A ocupação prolongada não permite concluir que todos os direitos pertençam ao último morador. É necessário esclarecer como cada pessoa entrou no imóvel e em que condições permaneceu. Contas de consumo, reformas e pagamento de IPTU podem integrar a documentação, mas não resolvem isoladamente a titularidade. A investigação deve considerar:

• Se a moradia começou por autorização de familiares;
• Se havia locação, empréstimo gratuito ou outro acordo;
• Se algum ocupante comprou ou recebeu direitos hereditários;
• Se existem outros herdeiros e manifestações sobre o uso da casa;
• Se há contratos, decisões ou registros que expliquem a ocupação;
• Se existe disputa sobre a posse ou a propriedade.

A usucapião pode substituir a regularização da herança?

A usucapião pode ser examinada quando estiverem presentes seus requisitos legais, mas não é uma solução automática para imóveis antigos. O Superior Tribunal de Justiça admite, em determinadas circunstâncias, seu reconhecimento em favor de herdeiro que exerce posse exclusiva com intenção de dono pelo prazo exigido, sem oposição dos demais titulares.

Uma permanência decorrente de simples permissão familiar não equivale necessariamente a essa posse. Por isso, a escolha entre inventário, registro de partilha, usucapião ou outra providência depende das provas. A existência de vários moradores ao longo dos anos exige esclarecer a origem e a continuidade de cada ocupação.

A venda precisa considerar os direitos e as pendências existentes

Antes de prometer a entrega da propriedade regularizada, a família deve identificar os sucessores, os títulos necessários e os custos envolvidos. Também precisa verificar se a construção consta adequadamente na documentação. Regularizar a transmissão do terreno e atualizar as informações da casa podem exigir providências distintas, conforme a situação encontrada.

Negociações anteriores à conclusão do inventário podem envolver cessão de direitos ou alienação autorizada, com requisitos próprios. Elas não devem ser apresentadas como uma venda comum de propriedade já individualizada. Com orientação jurídica e análise do registro, será possível informar ao comprador o que está sendo negociado e quais etapas ainda precisam ser cumpridas.

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