Comprador adquire apartamento usado, faz a mudança e só depois descobre dívida antiga de condomínio, cobrança chega ao novo proprietário e discussão pode terminar na Justiça

A dívida antiga de condomínio pode ser cobrada do comprador mesmo quando as parcelas venceram antes da aquisição do apartamento. O Código Civil vincula essa obrigação à unidade imobiliária, incluindo juros e multas. O novo proprietário pode ter de resolver o débito com o condomínio e depois buscar o ressarcimento do vendedor.

Por que a cobrança chega ao novo proprietário?

As cotas condominiais têm natureza ligada ao próprio imóvel, pois financiam portaria, limpeza, elevadores, manutenção e outras despesas comuns. O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do antigo titular perante o condomínio, inclusive multas e juros.

Isso permite que uma dívida antiga de condomínio alcance o comprador que já recebeu as chaves e tomou posse da unidade. A mudança de proprietário não elimina as parcelas vencidas. Em determinadas negociações ainda não registradas, a responsabilidade também pode envolver o vendedor, conforme a posse e o conhecimento do condomínio sobre a transferência.

O vendedor deixa de ter responsabilidade pela dívida?

Perante o comprador, a resposta depende do contrato e das informações prestadas durante a venda. Se o vendedor declarou que o apartamento estava livre de débitos ou assumiu expressamente as parcelas anteriores, poderá ser obrigado a reembolsar o novo proprietário. Alguns documentos ajudam a definir essa responsabilidade:

O condomínio pode entrar diretamente na Justiça?

As contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia podem ser cobradas judicialmente por meio de execução. Nesse procedimento, o condomínio apresenta os documentos da dívida e busca o pagamento do valor atualizado. Como a obrigação acompanha a unidade, o próprio apartamento pode sofrer medidas de constrição em uma cobrança prolongada.

O comprador não deve ignorar boletos, notificações ou citações acreditando que basta apontar o antigo morador. Primeiro, é necessário conferir se as parcelas pertencem realmente à unidade, se os valores estão corretos e se houve prescrição de alguma cobrança. A análise também deve verificar juros, multa, honorários e pagamentos que não foram abatidos.

Quais medidas o comprador pode tomar após descobrir o débito?

O novo proprietário deve agir por escrito para impedir o crescimento da cobrança e preservar o direito de cobrar do vendedor. As providências mais importantes incluem:

• Solicitar ao síndico uma planilha completa e atualizada
• Conferir as atas que aprovaram cotas e despesas extraordinárias
• Apresentar comprovantes caso alguma parcela já tenha sido paga
• Notificar o vendedor para quitar ou reembolsar o débito
• Verificar se o contrato atribuiu as parcelas anteriores ao antigo dono
• Negociar com o condomínio sem reconhecer valores incorretos
• Procurar orientação jurídica se houver execução ou recusa do vendedor

Se o comprador pagar para evitar novos encargos ou proteger o imóvel, poderá buscar ressarcimento quando demonstrar que o vendedor assumiu a obrigação ou omitiu a pendência. A corretora também pode ser discutida no processo se participou da informação incorreta, mas sua responsabilidade não é automática.

A quitação deve ser conferida antes da assinatura

Antes de comprar um apartamento usado, o interessado deve pedir declaração atualizada ao síndico ou à administradora, além de consultar atas recentes. Uma certidão antiga pode não mostrar boletos vencidos posteriormente, acordos descumpridos, multas internas ou cotas extraordinárias já aprovadas para obras.

Quando a pendência aparece depois da mudança, o contrato define quem suportará o prejuízo na relação entre comprador e vendedor, mas não impede necessariamente a cobrança feita pelo condomínio. Regularizar a unidade e documentar o pedido de reembolso reduz o risco de juros maiores, execução e disputa sobre o próprio apartamento.

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