Um casal que constrói uma casa de hóspedes nos fundos do imóvel pode enfrentar um problema sério ao tentar regularizar a ampliação e descobrir que um dos cômodos avançou sobre o terreno vizinho. A situação envolve limites de propriedade, documentação imobiliária, boa-fé na construção e possíveis medidas para corrigir ou indenizar a ocupação.

O cômodo que ultrapassou a divisa precisa ser demolido?

A demolição não é necessariamente automática. O Código Civil prevê situações específicas para construções realizadas parcialmente em terreno próprio que acabam avançando sobre imóvel alheio. A solução pode variar conforme a extensão da área ocupada, a boa-fé de quem construiu, o valor da obra e os prejuízos provocados ao proprietário vizinho.

Antes de decidir pelo corte do cômodo ou por uma negociação, é importante confirmar se a divergência realmente corresponde à posição física da construção. Alguns documentos ajudam a comparar os limites registrados com aquilo que existe no local:

• Matrícula atualizada dos imóveis envolvidos;
• Planta e memorial descritivo do lote;
• Levantamento topográfico recente;
• Projeto utilizado na ampliação da residência;
• Fotografias dos limites anteriores do terreno;
• Medidas exatas do cômodo construído.

Por que a regularização da obra pode revelar esse tipo de problema?

Durante anos, proprietários podem utilizar muros, cercas e outras referências físicas acreditando que elas representam exatamente as divisas. Ao regularizar uma ampliação, porém, plantas, medidas e levantamentos passam a ser confrontados com os registros oficiais. É nesse processo que diferenças de centímetros ou até metros podem aparecer.

A divisa registrada do lote ganha especial importância porque uma casa de hóspedes representa uma construção permanente. Se paredes ou fundações cruzam o limite, a situação não pode ser resolvida apenas ajustando o desenho apresentado para aprovação. Primeiro é necessário esclarecer juridicamente e tecnicamente a ocupação.

A boa-fé do casal pode mudar a solução?

Sim. Uma construção feita acreditando que o muro existente marcava corretamente o terreno pode receber análise diferente daquela realizada por alguém que conhecia a verdadeira divisa e decidiu avançar mesmo assim. A boa-fé é um dos fatores relevantes nas regras aplicáveis às construções que invadem parcialmente propriedade alheia.

Também é necessário saber quanto do terreno vizinho foi atingido. A legislação diferencia determinadas hipóteses conforme a proporção da área ocupada. Por isso, uma perícia ou levantamento deve esclarecer aspectos como:

O casal pode pagar pela faixa e manter o cômodo?

Existem situações previstas em lei nas quais uma construção parcialmente invasora pode resultar na aquisição da faixa ocupada mediante indenização, desde que requisitos específicos estejam presentes. Isso não significa que o casal possa simplesmente oferecer dinheiro e obrigar o vizinho a aceitar a perda de parte de sua propriedade.

Uma solução consensual também pode ser negociada, inclusive com eventual transferência da faixa quando isso for tecnicamente e juridicamente possível. Nesse cenário, porém, um acordo verbal não é suficiente para alterar os limites de um imóvel. A mudança precisa respeitar exigências urbanísticas, registrais e documentais.

E se apenas uma pequena parte do quarto estiver fora do lote?

A extensão da invasão faz diferença. Se apenas uma extremidade do cômodo ultrapassa a linha divisória, pode existir possibilidade técnica de reposicionar uma parede ou reconstruir uma parte da edificação. Em outros casos, fundações, lajes, instalações elétricas e tubulações podem tornar essa correção muito mais complexa.

O custo de desfazer a obra também pode entrar na análise, mas não elimina o direito do vizinho sobre seu terreno. Uma avaliação adequada precisa confrontar a dimensão ocupada, o impacto causado ao outro imóvel e as condições em que a casa de hóspedes foi construída.

A medição correta deve vir antes da tentativa de regularizar a ampliação

Quando a divergência aparece durante a regularização, insistir na aprovação da obra sem resolver a divisa pode ampliar o problema. Matrícula, planta e levantamento topográfico permitem identificar se o erro está na construção, em um antigo cercamento ou até na interpretação das medidas utilizadas pelos proprietários.

Depois de confirmada a invasão, extensão da área, boa-fé, valor da construção e prejuízo ao lote vizinho ajudam a definir o caminho possível. A solução pode envolver adaptação do cômodo, retirada da parte invasora, indenização ou regularização da faixa, conforme as circunstâncias e os limites efetivamente reconhecidos entre os imóveis.

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