Casal compra uma casa com piscina nos fundos e descobre, ao solicitar a escritura atualizada, que a piscina e a área gourmet foram construídas sobre uma faixa de recuo obrigatório

O casal comprou a casa com piscina nos fundos e descobriu, ao buscar a documentação atualizada do imóvel, que a piscina e a área gourmet ocupavam uma faixa de recuo obrigatório. Para entender o que poderia permanecer no quintal, era preciso comparar as medidas da obra com o projeto aprovado e verificar as regras de construção aplicáveis ao lote.

O que é o recuo obrigatório nos fundos do terreno?

O recuo obrigatório é o afastamento mínimo que determinadas construções devem respeitar em relação à divisa do terreno. Nos fundos, a referência é o limite posterior do lote. A largura dessa faixa e as estruturas que podem ocupá-la dependem da legislação municipal e das regras de zoneamento aplicáveis ao endereço.

A piscina e a área gourmet precisam ser examinadas separadamente. Uma prefeitura pode admitir uma piscina descoberta no recuo de fundos e aplicar outra regra à cobertura da churrasqueira, à edícula ou ao banheiro externo. Mesmo quando as duas estruturas ficam lado a lado, cada uma pode ter uma situação diferente no licenciamento da obra.

O que a escritura e a matrícula do imóvel mostram?

Na compra e venda formalizada por escritura pública, a escritura documenta o negócio. A matrícula do imóvel, mantida pelo Registro de Imóveis, reúne os registros e as averbações relacionados à propriedade. Já a planta aprovada pela prefeitura mostra o que foi autorizado no terreno. Para localizar a divergência, vale reunir estes documentos.

Como a prefeitura verifica se a obra pode ser regularizada?

Com as medidas do quintal em mãos, um arquiteto ou engenheiro pode comparar a posição da piscina e da cobertura com a planta aprovada. Uma diferença importante é saber se a obra foi executada sem constar no projeto ou se, além disso, desrespeita um limite urbanístico. Essa distinção orienta o pedido de regularização da obra.

A prefeitura verifica se a estrutura existente pode ser aprovada conforme as regras aplicáveis ao caso. Se a cobertura avançar sobre uma faixa que deve ficar livre, por exemplo, a regularização pode depender da redução ou da retirada da parte que ocupa o recuo obrigatório. A piscina pode ter outro encaminhamento, conforme as exceções previstas para aquele tipo de estrutura.

Os documentos da venda ajudam a apurar quem deve pagar pela adequação?

A análise começa pelo que o vendedor informou sobre a área gourmet e a piscina antes da assinatura. Se a regularidade das obras foi prometida ou se uma pendência conhecida foi omitida, os compradores podem reunir os registros da negociação e buscar orientação jurídica sobre eventual responsabilidade pelos custos. Alguns documentos ajudam a esclarecer o que cada parte sabia.

• Anúncio de venda e fotografias que mostrem como a área de lazer foi apresentada aos compradores.
• Mensagens sobre alvarás, reformas anteriores ou a situação das construções no quintal.
• Cláusulas da escritura ou do contrato sobre regularidade da construção e responsabilidade por pendências.
• Resposta formal da prefeitura e orçamento das adequações indicadas para cada estrutura.

Da análise do quintal à atualização do registro

Para o casal, a decisão sobre o que fazer nos fundos começa com uma resposta da prefeitura para cada estrutura. Se a piscina puder permanecer e a cobertura precisar ser reduzida, o projeto de adequação deve refletir essa diferença. Assim, o orçamento pode separar as intervenções exigidas no quintal dos custos de documentação.

Depois da aprovação municipal e das adequações exigidas, quando houver, os proprietários podem verificar com o Registro de Imóveis se cabe averbar a construção na matrícula do imóvel e quais documentos devem apresentar. A planta aprovada registra a implantação autorizada no lote, enquanto a averbação formaliza no registro imobiliário a alteração que couber.

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