Casal compra uma casa com garagem coberta, reforma todo o imóvel e descobre, durante a venda, que a ampliação não aparece na matrícula do cartório

Uma garagem coberta pode estar pronta há anos e ainda não constar corretamente na documentação do imóvel. Na situação apresentada, o casal compra a casa, reforma os ambientes e só descobre a divergência durante a venda. O problema exige comparar a construção existente com a matrícula e os documentos municipais. Dependendo do resultado, pode ser necessário regularizar a ampliação antes de concluir a negociação.

Como descobrir se a garagem coberta está fora da matrícula?

O primeiro passo é obter uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente. Depois, é preciso comparar a descrição e a área construída averbada com o levantamento do imóvel. A ausência da palavra “garagem”, isoladamente, não comprova que aquela parte da casa esteja sem averbação.

O ponto central é verificar se a ampliação está contemplada na documentação. A área do terreno não corresponde à área construída. Um lote pode ter sua metragem corretamente registrada enquanto a descrição das edificações permanece desatualizada. Plantas, certidões municipais e medições ajudam a esclarecer essa diferença.

A reforma atualiza automaticamente os documentos da casa?

Trocar pisos, pintar paredes e renovar instalações não atualiza a matrícula. A averbação é um procedimento próprio, previsto na Lei de Registros Públicos, para incluir alterações pertinentes no histórico do imóvel. Para entender a pendência, convém separar os documentos e suas funções:

Ter a construção no IPTU dispensa a averbação?

Não. O cadastro tributário municipal e o registro imobiliário têm funções diferentes. Mesmo que a prefeitura considere a garagem coberta no cálculo do IPTU, é necessário verificar se a ampliação foi aprovada ou regularizada e se a matrícula recebeu a atualização correspondente.

Também pode ocorrer de a construção estar regular perante o município, faltando apenas providenciar a averbação. A ausência na matrícula não revela, sozinha, qual etapa ficou pendente. Por isso, o casal deve consultar os documentos antes de presumir que precisará refazer projetos, pagar multas ou modificar a estrutura.

Quais providências podem ser necessárias para regularizar a ampliação?

Um engenheiro ou arquiteto habilitado pode comparar a casa com o projeto disponível e verificar as exigências locais. O cartório também deve informar a documentação aplicável ao caso. Conforme a situação da obra e as dispensas legais existentes, o procedimento pode envolver:

• Levantamento da área construída e emissão da responsabilidade técnica correspondente;
• Apresentação de projeto ou pedido de regularização à prefeitura;
• Obtenção do documento municipal exigível para a construção;
• Verificação das obrigações relativas à obra perante a Receita Federal;
• Emissão da certidão de regularidade fiscal da obra, quando exigível;
• Protocolo do pedido de averbação no Registro de Imóveis.

A divergência pode impedir a venda ou o financiamento?

A pendência pode gerar exigências, atrasar a negociação ou afetar a aceitação do imóvel como garantia. No financiamento, a instituição analisa a documentação e a construção existente. O tratamento de uma diferença de área depende das regras da operação, da avaliação e das características da irregularidade encontrada.

Portanto, não é correto afirmar que toda divergência torna qualquer venda impossível. O casal deve apresentar a situação ao comprador e consultar os responsáveis pela operação antes de prometer uma data de conclusão. O contrato precisa tratar com clareza da pendência, dos custos e das condições para prosseguir com a compra.

A documentação deve acompanhar a situação real do imóvel

Como a garagem coberta já existia quando o casal comprou a casa, também convém revisar o contrato anterior, os anúncios e os documentos recebidos. Uma eventual cobrança contra o antigo vendedor depende das obrigações assumidas, das informações prestadas e das provas disponíveis. O gasto com a regularização não gera reembolso automático.

Antes de assumir novos compromissos, os proprietários devem identificar a divergência, levantar as exigências e estimar os custos com base no caso concreto. Com a documentação municipal e registral conferida, poderão informar ao comprador o que já está regular e o que ainda depende de providências para concluir a venda.

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