Renata e Marcos, casal de Campinas, assinaram o contrato de compra em 2022 empolgados com o acabamento de alto padrão exibido no decorado. O folheto prometia porcelanato retificado em todos os cômodos. Três anos depois, ao pisar pela primeira vez no apartamento pronto, sentiram a diferença sob os pés: cerâmica comum, de espessura menor e brilho opaco. O memorial de especificações havia sido reescrito sem que nenhum comunicado chegasse à caixa de entrada do casal.

O que é o memorial descritivo e por que ele protege o comprador?

O memorial descritivo é o documento que detalha cada material, acabamento e especificação técnica de um empreendimento imobiliário. Ele funciona como a receita completa da obra. Pisos, revestimentos, louças, metais, esquadrias e até a marca dos elevadores constam nesse registro.

Esse documento integra o contrato de compra e venda e deve ser registrado no cartório de imóveis. A Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964) determina que a construtora negocie unidades somente após o registro do memorial. Sem esse registro, o artigo 66 da mesma lei tipifica a conduta como crime e autoriza o cancelamento do contrato com multa de até 50% do valor do imóvel.

A construtora pode alterar o acabamento do apartamento sem autorização?

Não. A legislação brasileira é clara nesse ponto. Dois pilares jurídicos impedem alterações unilaterais no projeto entregue ao comprador de imóvel na planta.

• O artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) obriga o fornecedor a cumprir toda informação divulgada em publicidade, folders, maquetes e stands de venda. Trocar o revestimento prometido por material inferior configura propaganda enganosa.
• O artigo 18 do CDC trata dos vícios de qualidade. Quando o produto entregue não corresponde ao que foi contratado, o consumidor pode exigir substituição, abatimento de preço ou rescisão do contrato com restituição integral.

O Superior Tribunal de Justiça já condenou construtoras por modificações não autorizadas no acabamento de unidades vendidas na planta. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal também entendeu que mudanças sem comunicação prévia configuram vício de informação, conforme o artigo 6º, inciso III, do CDC.

Quais provas o comprador precisa reunir para entrar na justiça?

A documentação é a peça central de qualquer ação contra a incorporadora. Sem registros, a palavra do consumidor perde força diante do tribunal.

• Cópia do memorial descritivo registrado no cartório e do contrato de compra e venda, com destaque para as cláusulas que descrevem o acabamento.
• Fotografias e vídeos da vistoria de entrega, comparando o que foi prometido com o que foi instalado. Levar um engenheiro ou arquiteto à vistoria reforça a prova técnica.
• Folders, e-mails promocionais e imagens do apartamento decorado usadas pela construtora durante a venda. Esse material tem valor de oferta vinculante.
• Notificação extrajudicial enviada à empresa, comprovando que o comprador tentou resolver a questão antes de acionar o judiciário.

Quanto tempo o comprador de imóvel na planta tem para reclamar?

O prazo depende da natureza do problema. Para vícios aparentes, como troca de revestimento visível na entrega, o CDC estabelece 90 dias a partir do recebimento. Já para vícios ocultos, que só aparecem com o uso, o prazo começa a contar da descoberta do defeito. Ações de indenização por danos materiais e morais seguem o prazo de cinco anos previsto no artigo 27 do CDC.

Processos desse tipo costumam durar entre 18 e 36 meses em primeira instância, segundo levantamentos de escritórios especializados. Medidas liminares podem antecipar reparos emergenciais enquanto o processo tramita.

O memorial de especificações mudou e agora, como agir?

Se a incorporadora alterou o projeto sem sua concordância, documente tudo e envie uma notificação formal antes de qualquer passo judicial. O direito está do lado de quem comprou com base na descrição original.

Não aceite a entrega sem registrar cada divergência no termo de vistoria. Se precisar, leve um profissional técnico na vistoria, pois o olho treinado percebe o que o folheto escondia.

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