Casal coloca casa à venda e levantamento mostra que pilares da escada vizinha avançaram 27 centímetros sobre o terreno
A medida linear não define sozinha o desfecho: área invadida, boa-fé da obra e impacto sobre o lote podem mudar a solução jurídica.
Uma venda pode travar quando a medição revela que parte da construção vizinha ultrapassa a divisa. Para Marcelo e Aline, os pilares da escada avançando 27 centímetros levantam uma questão maior: indenização, demolição ou regularização antes de concluir o negócio.
Os pilares da escada podem permanecer dentro do terreno do casal?
O fato de a construção já existir não transforma automaticamente a faixa ocupada em propriedade do vizinho. O Código Civil prevê regras específicas para construções que começam em terreno próprio e avançam sobre solo alheio, considerando extensão da invasão, boa-fé e valor da obra.
Os 27 centímetros medidos horizontalmente, sozinhos, não resolvem a questão. A lei utiliza a proporção da área efetivamente invadida em relação ao terreno atingido, e não apenas a largura do avanço encontrada em um ponto da divisa.
O vizinho pode simplesmente pagar pela faixa ocupada?
A oferta de Osvaldo não transfere automaticamente a propriedade. Em certas condições, os arts. 1.258 e 1.259 admitem que o construtor adquira a parte invadida mediante indenização, mas o resultado depende da proporção ocupada e da boa-fé ou má-fé.
Se houver acordo, a regularização precisa ir além de um pagamento informal. Alterar a área dos imóveis pode exigir levantamento técnico e atualização dos registros para que a situação física corresponda à documentação.
Como saber se os 27 centímetros permitem exigir demolição?
A resposta depende da área total invadida e das circunstâncias da construção. Se a invasão superar a vigésima parte do solo alheio e houver má-fé, o Código Civil prevê demolição da parte construída sobre o terreno vizinho, além das perdas e danos.
Em outras hipóteses, a lei admite solução indenizatória. Por isso, é necessário transformar os 27 centímetros em área ocupada e verificar quando e como a escada foi construída.
Alguns elementos ajudam a definir esse cenário:
A boa-fé de Osvaldo pode mudar o resultado?
Pode. A boa-fé do construtor aparece expressamente nas regras sobre invasão por construção. Ela pode existir, por exemplo, quando o avanço ocorreu por erro de medição sem conhecimento de que os pilares ultrapassavam a linha divisória, mas precisa ser analisada a partir das provas.
A má-fé também não deve ser presumida apenas porque Osvaldo agora se recusa a demolir. O momento relevante inclui as condições existentes quando a obra foi executada e eventual conhecimento da invasão naquele período.
Os efeitos jurídicos variam conforme essa combinação:
O avanço da escada pode impedir a venda da casa?
A invasão não torna automaticamente impossível vender o imóvel, mas cria uma divergência física que pode preocupar comprador, banco ou profissional responsável pela documentação. O direito de vizinhança reúne limitações destinadas justamente a compatibilizar propriedades contíguas.
No caso de Marcelo e Aline, a suspensão da negociação decorreu da exigência do comprador após a medição. Enquanto a faixa continuar discutida, podem permanecer dúvidas sobre área disponível, futura regularização, responsabilidade pela escada e eventual custo para solucionar o avanço.
O que o casal precisa resolver antes de retomar a negociação?
O primeiro passo é estabelecer tecnicamente a área efetivamente invadida, e não apenas a medida de 27 centímetros. Em seguida, documentos e histórico da obra permitem avaliar boa-fé, possibilidade de demolição, indenização e eventual regularização da faixa.
Se houver acordo para pagamento, a solução deve deixar claro o destino da área e seus reflexos nos imóveis. Sem consenso, Marcelo e Aline não são obrigados a aceitar a proposta apenas porque a faixa parece pequena.
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