Um contrato de aluguel pode esconder custos que só aparecem depois da mudança, como caução acima do limite, reajuste mal explicado e cobrança por reparo antigo. A Lei do Inquilinato continua sendo a base dessas relações em 2026. O alerta não vem de uma nova lei federal, mas de regras que precisam ser respeitadas desde a assinatura até a devolução do imóvel.

A Lei do Inquilinato mudou em 2026?

Não houve uma nova lei federal do aluguel entrando em vigor em 2026. As principais regras continuam na Lei nº 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Ela reconhece contratos escritos e também situações ajustadas verbalmente. Porém, deixar valor, prazo, garantia e responsabilidades por escrito reduz discussões sobre o que foi combinado.

Quais pontos precisam ficar claros antes da assinatura?

O contrato deve permitir que o inquilino saiba quanto pagará, quando o valor poderá mudar e o que acontece se sair antes do prazo. O reajuste também precisa respeitar a periodicidade mínima prevista na Lei nº 10.192 de 2001.

Os pontos que merecem leitura cuidadosa são:

• Valor mensal: aluguel, condomínio, IPTU e outros encargos devem aparecer separados.
• Reajuste: o índice e a data-base precisam constar no contrato, sem correção em período inferior a 1 ano.
• Prazo: o documento deve indicar o início, o fim e o que ocorre depois do vencimento.
• Multa: a saída antecipada exige cálculo proporcional ao tempo que ainda faltava.
• Vistoria: defeitos, pintura, móveis e estado geral devem ser registrados na entrada.

Quantas garantias o proprietário pode exigir?

O proprietário pode exigir somente 1 modalidade de garantia no mesmo contrato. Não pode pedir fiador e caução ao mesmo tempo, nem juntar seguro-fiança com outra garantia.

Quando a escolha for caução em dinheiro, o limite é de 3 meses de aluguel e o valor deve ser depositado em poupança. Para evitar cobrança irregular, o inquilino pode seguir esta ordem:

1. Identificar: conferir qual garantia aparece no contrato.
2. Calcular: comparar a caução com o valor de 3 aluguéis.
3. Registrar: guardar comprovantes do depósito e das condições combinadas.
4. Recusar: pedir correção quando houver 2 garantias no mesmo contrato.

Quem paga reparos, condomínio e impostos?

A lei separa problemas anteriores à locação dos danos provocados durante o uso. O contrato pode transferir alguns encargos, como IPTU, mas não pode apagar deveres básicos do proprietário.

A própria Lei do Inquilinato divide as responsabilidades desta forma:

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O que o inquilino deve guardar durante a locação?

O inquilino deve guardar contrato, vistoria, fotos, recibos, comprovantes de pagamento e mensagens sobre reparos. Esses registros mostram o estado do imóvel e ajudam a separar desgaste normal de dano causado pelo morador.

Reparos urgentes que cabem ao proprietário também têm efeito no aluguel. Se durarem mais de 10 dias, a lei prevê abatimento proporcional; se passarem de 30 dias, o inquilino pode encerrar o contrato.

O contrato bem lido evita que uma cobrança antiga apareça como surpresa na saída.

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