Fundos imobiliários: obter renda de imóveis sem precisar comprar propriedades

O investidor costuma ficar em dúvida quando ouve falar em fundos imobiliários. Afinal, um ditado repetido com frequência dizia que “imóvel não é investimento”.  Mas isso é verdade?

A frase até pode fazer sentido quando diz respeito à compra do primeiro imóvel da família. Mas está longe disso quando se fala em imóveis para geração de renda. E os fundos imobiliários (FIIs) são a maior prova disso. No ano passado, houve FIIs que atingiram retorno de 35,92%, e outros que registraram dividend yield de 79,34%. Ou seja, são bons investimentos. 

E como funcionam os fundos imobiliários? Não é complicado. Assim como fundos de ações investem em participações de companhias de capital aberto, os imobiliários são fundos que investem no mercado de imóveis, de diferentes maneiras. 

Três tipos

Existem basicamente três tipos de fundos imobiliários. Os primeiros são chamados de “fundos de tijolo”. Eles investem em propriedades, como prédios comerciais, shopping centers, galpões logísticos, ou mesmo hospitais e apart-hotéis.  Esses fundos em geral faturam com os aluguéis recebidos pelos imóveis, ou então com o valor obtido por sua venda.

Outro tipo são os “fundos de papel”, que tem seu rendimento baseado nos papéis emitidos pelo mercado imobiliário – Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Créditos de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Ambos os papéis são basicamente empréstimos feitos para financiar  empreendimentos. Os emissores pagam mensalmente esse financiamento, com juros, para os investidores, e daí vem os rendimentos do fundo.

Por fim, há os “fundos de fundos”. Nesse caso, os administradores do FII compram cotas de fundos de diversos tipos, formando um mix para diluir os riscos – e, ao mesmo tempo, permitir ao investidor participar de diversos investimentos entrando em um único fundo. 

517 fundos

A B3 registra 517 fundos imobiliários, mas nem todos estão acessíveis ao investidor, porque parte deles é fechada, apenas para os sócios cotistas. As plataformas de investimento, sejam independentes ou ligadas aos bancos, possuem boas opções acessíveis para todos os perfis de investidores. E as vantagens desse tipo de fundo são grandes. A principal delas é que os dividendos distribuídos têm isenção do imposto de renda para pessoas físicas. 

Muita gente ficou preocupada, no inicio do ano, com uma confusão anunciada no bojo da aprovação da reforma tributária. O governo federal vetou a regra que isentava os fundos imobiliários dos novos impostos, CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).

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Pouco depois do veto, o Ministério da Fazenda disse que havia acontecido um erro, e que seria corrigido. Essa correção ainda não aconteceu. Mas o essencial para os investidores é que esses impostos ainda não entrariam em vigor este ano – tudo indica que apenas em 2027, após a fase de “simulação” prevista para 2026. Portanto, o retorno desses fundos só será afetado se a correção prometida não for feita até lá.

E entre as opções de investimentos em FIIs, como escolher as melhores? Procure as disponíveis nas plataformas de investimento que você use, consulte o histórico e as análises sobre cada um deles. Em 2025, importante levar em consideração que a perspectiva é de juros altos e inflação, que favorecem a renda fixa, por isso o investidor imobiliário deve focar no longo prazo e dar preferência a ativos com localização mais privilegiada, que são mais seguros.

Para ter uma base, a Quantum Finance fez um ranking do desempenho de FIIs em 2024 para o Estadão, e esses foram os resultados:

Maiores retornos ao ano

Maiores dividendos ao ano

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