Comprar o primeiro imóvel exige dinheiro para a entrada, documentação e despesas que não entram no financiamento. Para comparar as capitais, os cálculos abaixo consideram um apartamento de 50 m², os preços médios anunciados em junho de 2026 e uma entrada hipotética de 20%. O valor real depende do bairro, da renda e das condições oferecidas pelo banco.

Quanto custa um apartamento de 50 m² em 2026?

O Índice FipeZAP registrou preço médio nacional de R$ 9.853 por m² em junho. Um apartamento de 50 m² custaria aproximadamente R$ 492.650 nessa referência. Entre as capitais selecionadas, a mesma metragem varia de R$ 375 mil em Porto Alegre a R$ 668.250 em Florianópolis.

As médias são formadas por anúncios de apartamentos prontos e não representam obrigatoriamente o valor fechado na negociação. Imóveis compactos também podem apresentar preço por metro quadrado superior à média municipal. Estado de conservação, garagem, elevador e proximidade do transporte público modificam o orçamento.

Qual entrada seria necessária nas principais capitais?

A lista considera entrada de 20%, financiamento dos 80% restantes e economia durante 36 meses, sem rendimentos. Os valores mensais mostram quanto seria necessário guardar para formar somente a entrada:

Quanto ainda seria necessário financiar?

Com a entrada adotada na simulação, o saldo financiado variaria de R$ 300 mil em Porto Alegre a R$ 534.600 em Florianópolis. São Paulo teria financiamento de R$ 482.200, Curitiba de R$ 470.080 e Rio de Janeiro de R$ 441.960. Na faixa intermediária aparecem Belo Horizonte, com R$ 427.920, e Brasília, com R$ 408.400.

Esse saldo não corresponde ao total que será pago ao banco. Juros, atualização pela TR, seguros obrigatórios e tarifas compõem o Custo Efetivo Total. A Caixa informa prazo de até 35 anos, mas a taxa, a parcela inicial e a renda exigida dependem da modalidade, do sistema de amortização e da análise de crédito.

Quais despesas precisam ser guardadas além da entrada?

Usar toda a reserva na entrada pode deixar o comprador sem recursos para concluir a aquisição. Antes de assinar o contrato, é necessário pedir os valores aplicáveis ao município e separar dinheiro para:

• ITBI cobrado pela prefeitura;
• Escritura, quando necessária, e registro do imóvel;
• Avaliação exigida pela instituição financeira;
• Tarifas relacionadas à contratação do crédito;
• Mudança, pequenos reparos e mobiliário básico;
• Condomínio e IPTU cobrados após a entrega das chaves;
• Reserva de emergência para imprevistos durante o financiamento.

Como tornar a entrada do primeiro imóvel mais alcançável?

Ampliar o prazo de economia reduz o depósito mensal. A entrada de R$ 120.550 calculada para São Paulo exigiria cerca de R$ 2.009 por mês em cinco anos, sem considerar rendimentos. Outra possibilidade é procurar uma metragem menor, bairros com preço inferior à média ou imóveis que aceitem negociação.

O FGTS pode ser usado na entrada ou na amortização quando o comprador e o imóvel atendem às regras. Famílias elegíveis ao Minha Casa, Minha Vida também podem encontrar taxas, subsídios e percentuais financiados diferentes da simulação. Comparar o CET e preservar uma reserva evita escolher uma parcela que comprometa o orçamento por décadas.

Fonte dos preços: Índice FipeZAP de Venda Residencial, informe de junho de 2026. Condições gerais de prazo: Caixa Econômica Federal.

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