Morador altera sacada do apartamento para ganhar mais espaço no quarto, após finalizar as obras, condomínio alega que não era permitido fazer a modificação, aplicando multa e exigindo restauração da planta antiga

A alteração da sacada para ampliar um quarto pode afetar a fachada, a estrutura e a área privativa registrada do apartamento. Mesmo realizada dentro da unidade, a reforma não depende apenas da vontade do proprietário. Se não houve autorização prévia, o condomínio pode aplicar as medidas previstas em sua convenção e buscar a restauração do padrão original.

Fechar a sacada é uma decisão exclusiva do proprietário?

O morador pode reformar a parte interna do apartamento, desde que não prejudique a segurança da edificação nem modifique elementos comuns. A sacada, porém, integra a composição arquitetônica externa. Retirar portas, avançar paredes ou incorporar sua área ao dormitório pode alterar a fachada e interferir em impermeabilização, ventilação ou carga estrutural.

O artigo 1.336 do Código Civil proíbe o condômino de realizar obras que comprometam a segurança e de alterar a forma ou a cor da fachada. A Lei nº 4.591 de 1964 também restringe modificações externas sem a aprovação exigida. Por isso, a conclusão da obra não cria um direito automático de mantê-la.

Quais documentos deveriam ter sido verificados antes da reforma?

A autorização do síndico, quando exigida, é apenas uma das etapas. Uma mudança que amplia o quarto precisa ser comparada com a planta aprovada do edifício e com as regras municipais. Antes do início dos serviços, o proprietário deveria consultar:

O condomínio pode aplicar multa imediatamente?

A multa precisa ter fundamento na lei, na convenção ou no regimento interno. O condomínio deve identificar a infração, comunicar o proprietário e seguir o procedimento previsto em suas normas. O morador pode solicitar a notificação por escrito, as fotografias, a ata aplicável e o cálculo utilizado para definir o valor cobrado.

A ausência de autorização pode sustentar a penalidade, mas não elimina o direito de defesa. Se a convenção permitir recurso à assembleia, o proprietário pode apresentar seus documentos e pedir a revisão. Uma multa sem previsão, aplicada de modo desigual ou sem observância do procedimento pode ser contestada extrajudicialmente ou em ação judicial.

Quando a restauração da planta antiga pode ser exigida?

A reversão ganha força quando a obra modificou a fachada, ocupou área comum, removeu elemento estrutural ou desrespeitou um padrão aprovado. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que até mudanças externas pouco perceptíveis podem caracterizar alteração de fachada. Para avaliar a situação concreta, devem ser examinados:

• O projeto original e a planta atual do apartamento.
• O impacto visual observado nas faces do edifício.
• A existência de fechamento semelhante em outras unidades.
• O risco estrutural, elétrico, térmico ou de infiltração.
• A autorização concedida pelo síndico ou pela assembleia.
• A possibilidade técnica de devolver a sacada ao estado anterior.

Como o morador deve reagir à notificação?

Ignorar a cobrança ou iniciar a demolição sem análise técnica pode aumentar o prejuízo. O proprietário deve interromper novos serviços, reunir contratos, projetos, mensagens e comprovantes, além de contratar um profissional independente para verificar a segurança da alteração da sacada. Também pode pedir ao síndico acesso à convenção, às atas e à decisão que determinou a restauração.

Se a modificação contrariar uma proibição válida, a solução pode envolver a reversão da obra e o pagamento da multa. Se houver autorização anterior, padrão já aprovado ou falha no procedimento, existe espaço para contestação e acordo. O resultado dependerá do projeto, das normas internas, da legislação municipal e da prova sobre o impacto causado à fachada e às partes comuns.

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