Doação de imóvel para filho ainda em vida: como a nova regra dos cartórios facilita e quanto custa

Transferir um imóvel para o filho antes de morrer é uma das formas mais eficientes de planejamento sucessório que o Código Civil brasileiro permite. Evita inventário, reduz disputas familiares e garante que o bem chegue a quem o pai ou a mãe deseja, nas condições que escolherem. O problema é que, desde janeiro de 2026, o custo dessa decisão mudou. A Lei Complementar nº 227/2026 tornou obrigatória a adoção de alíquotas progressivas do ITCMD em todos os estados, e o que antes custava 4% em São Paulo ou 5% em Minas Gerais pode subir progressivamente até 8%, dependendo do valor do imóvel. Entender o processo completo, do cartório à declaração no Imposto de Renda, é o que separa uma doação bem feita de uma conta inesperada.

Como funciona a doação de imóvel em vida e quais são as regras básicas?

A doação de imóvel em vida é tratada legalmente como uma antecipação de herança quando feita a herdeiros diretos, como filhos. O Código Civil Brasileiro exige escritura pública lavrada em Cartório de Notas para imóveis cujo valor supere 30 salários mínimos, o que corresponde a cerca de R$ 47.000 em 2026. Abaixo disso, o contrato pode ser particular, mas a atualização no registro de imóveis continua obrigatória para que a transferência tenha validade perante terceiros.

Existe uma limitação importante que nem todo doador conhece: o pai ou a mãe não pode doar a totalidade do patrimônio. A lei reserva 50% dos bens aos herdeiros necessários. Isso significa que, se o doador tiver outros filhos ou cônjuge, precisa garantir que a parte legítima deles não seja comprometida pela doação. Imóveis com dívidas ou pendências judiciais também não podem ser objeto de doação enquanto os ônus não forem resolvidos.

O que é a reserva de usufruto e por que a maioria das famílias a utiliza?

A doação com reserva de usufruto é a modalidade mais escolhida pelas famílias brasileiras porque permite transferir a propriedade do imóvel ao filho enquanto o doador mantém o direito de usar e administrar o bem enquanto viver. Na prática, o filho passa a ser proprietário imediato, mas não pode vender, hipotecar ou negociar o imóvel sem a concordância do usufrutuário. O direito pleno só se consolida com o falecimento do doador.

Além do usufruto vitalício, o tabelião pode incluir outras cláusulas protetoras na escritura, conforme a vontade do doador:

• Cláusula de reversão: o bem retorna ao doador se o filho falecer antes dele, evitando que o imóvel passe para um neto ou genro indesejado
• Inalienabilidade: impede que o imóvel doado seja vendido ou transferido pelo filho, protegendo o bem de decisões precipitadas
• Impenhorabilidade: protege o imóvel contra dívidas contraídas pelo donatário após a doação

A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do Brasil, independentemente do domicílio das partes ou da localização do imóvel. O registro, porém, deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o bem está situado.

Quanto custa a doação de imóvel em 2026 com o ITCMD progressivo?

O custo total da doação envolve três componentes distintos. Confundi-los é um dos erros mais frequentes entre as famílias que iniciam o processo sem orientação prévia. Segundo o Colégio Notarial do Brasil, a EC 132/2023 tornou obrigatórias as alíquotas progressivas para todos os estados, com teto nacional de 8%:

A nova base de cálculo do ITCMD também mudou: a reforma estabeleceu que o imposto deve incidir sobre o valor de mercado do imóvel, e não mais sobre o valor venal utilizado anteriormente. Como o valor de mercado tende a ser significativamente superior ao venal, o imposto efetivo cresce mesmo que a alíquota não suba. Um imóvel avaliado em R$ 2 milhões que gerava R$ 80 mil de ITCMD em São Paulo com alíquota fixa de 4% pode ultrapassar R$ 140 mil no regime progressivo.

Quais documentos são necessários para lavrar a escritura de doação?

A documentação exigida é praticamente a mesma para doador e donatário, com acréscimo dos documentos do imóvel. Reunir tudo com antecedência evita atrasos no agendamento junto ao tabelião. Os itens essenciais são:

• CPF, RG e comprovante de residência atualizados de todas as partes, com autenticação
• Certidão de casamento ou pacto antenupcial registrado do doador (quando aplicável)
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
• Certidões negativas de débitos tributários federais e municipais em nome do doador
• Comprovante de pagamento do ITCMD, gerado no site da Secretaria da Fazenda do estado onde o imóvel está localizado

Vale fazer a doação agora ou esperar a regulamentação estadual?

Essa pergunta não tem resposta única. A LC 227/2026 fixou a regra geral da progressividade, mas cada estado precisa editar sua própria lei estadual para que as novas alíquotas entrem em vigor, respeitando a anterioridade anual e o prazo de 90 dias. Estados que ainda não regulamentaram continuam cobrando suas alíquotas antigas. O risco é que uma doação mal planejada, com subavaliação do imóvel ou estrutura inadequada, pode resultar em autuações fiscais e multas, já que Receita Federal e fiscos estaduais intensificaram a fiscalização a partir de 2025. Consultar um advogado especializado em sucessões antes de assinar qualquer documento continua sendo o passo mais seguro, e mais barato, do processo.

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