A partir de agora, os proprietários terão que pagar pelos reparos em suas casas
Nova regra transfere custo de reparos para o dono da casa
A obrigação do proprietário de pagar pelos reparos estruturais do imóvel alugado não é uma novidade de 2026: está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) há mais de três décadas. O que está acontecendo agora é o reforço desse entendimento pelos tribunais e pela imprensa jurídica, esclarecendo uma divisão que muitos contratos ainda tentam ignorar.
O que a Lei do Inquilinato já diz sobre reparos desde 1991?
O artigo 22 da Lei nº 8.245/1991 determina que o locador é obrigado a entregar o imóvel em condições de uso e habitabilidade, responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação e garantir o uso pacífico durante toda a vigência do contrato. Já o artigo 23 define as obrigações do inquilino: tratar o imóvel com o mesmo cuidado que teria com o próprio e devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
A divisão é clara: reparos estruturais, vícios ocultos e desgastes naturais são responsabilidade do proprietário. Pequenas reparações de rotina e danos causados por mau uso ficam com o inquilino. O problema é que muitos contratos de locação tentam transferir ao inquilino custos que a lei reserva expressamente ao proprietário, e essa prática tem sido questionada com maior frequência nos tribunais em 2025 e 2026.
Qual é a diferença na prática entre reparo estrutural e pequena reparação?
A linha que separa as duas categorias é a origem e a gravidade do problema. Um reparo estrutural envolve elementos que garantem a integridade e a habitabilidade do imóvel: telhado, vigas, lajes, paredes, rede elétrica embutida, encanamento interno. Um reparo de rotina é aquele que surge do desgaste natural do uso diário e tem baixo custo: apertar uma dobradiça, trocar uma torneira simples desgastada pelo uso, substituir uma lâmpada.
O critério prático mais confiável é perguntar: o imóvel perdeu condições seguras de habitabilidade por causa desse problema? Se a resposta for sim, é reparo estrutural e o proprietário paga. Se o imóvel segue habitável e o problema é de manutenção de rotina, o inquilino assume. O artigo 23, inciso III, deixa explícito que o inquilino devolve o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, o que protege o locatário de ser cobrado por desgastes inevitáveis.
O que o inquilino pode fazer se o proprietário se recusar a reparar?
A lei não deixa o inquilino desamparado quando o proprietário se nega a cumprir sua obrigação. O primeiro passo é comunicar o dano por escrito, com registro da data, para criar uma prova formal de que o proprietário foi notificado. Se o reparo urgente não for feito, o artigo 26 da Lei nº 8.245/1991 permite que o inquilino execute o reparo e desconte o valor do aluguel, desde que o gasto seja devidamente comprovado.
Se os reparos durarem mais de 10 dias, o inquilino tem direito a abatimento proporcional do aluguel no período excedente. Se a situação se estender por mais de 30 dias, o contrato pode ser rescindido sem multa para o locatário. Para casos mais graves, a via judicial garante a substituição do imóvel ou a restituição dos valores pagos durante o período de incapacidade de uso. O Procon e os órgãos de defesa do consumidor também podem ser acionados para mediar o conflito antes da judicialização.
| Situação | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Infiltração grave ou rachadura na laje Compromete estrutura e habitabilidade do imóvel | Proprietário | Art. 22 — Lei 8.245/91 |
| Fiação elétrica ou encanamento velho Desgaste natural sem causa no mau uso do inquilino | Proprietário | Art. 22 — Lei 8.245/91 |
| Troca de lâmpadas ou pintura interna Manutenção de rotina e uso cotidiano do imóvel | Inquilino | Art. 23 — Lei 8.245/91 |
| Dano causado pelo inquilino ou animal de estimação Mau uso, negligência ou ação direta do locatário | Inquilino | Art. 23, V — Lei 8.245/91 |
Prazos e garantias que proprietários e inquilinos precisam conhecer
Além da divisão de responsabilidades, a Lei nº 8.245/1991 e o Código Civil estabelecem prazos específicos que protegem ambas as partes. Para imóveis novos, a construtora tem responsabilidade de 5 anos pela solidez e segurança da estrutura, prazo de reclamação de 90 dias após a constatação do problema e prescrição de 20 anos para pedido de indenização por defeitos pós-obra. Para contratos de locação em vigor, o proprietário tem até 30 dias para executar o reparo solicitado, prorrogáveis em casos justificados.
O ponto mais ignorado por inquilinos é o laudo de vistoria inicial. Sem ele, fica quase impossível provar na Justiça em que estado o imóvel foi entregue, o que prejudica tanto quem aluga quanto quem é dono. A Lei do Inquilinato não exige o laudo em lei, mas os tribunais brasileiros têm entendido de forma consistente que, sem o documento, a presunção favorece o inquilino nos casos de dúvida sobre a origem dos danos.
Cláusulas de contrato podem mudar essas responsabilidades?
Contratos de locação podem estabelecer condições diferentes das previstas na lei, desde que não retirem direitos mínimos do inquilino garantidos pela Lei nº 8.245/1991. Na prática, muitos contratos tentam transferir para o inquilino custos que a lei atribui ao proprietário, como reparos no telhado ou na rede hidráulica. Essas cláusulas podem ser contestadas judicialmente, e os tribunais tendem a aplicar a lei sobre o contrato quando há conflito entre os dois.
O conteúdo deste artigo tem caráter informativo. Situações específicas de conflito entre proprietário e inquilino podem exigir orientação jurídica especializada, especialmente quando há cláusulas contratuais que divergem das disposições da lei ou quando o valor envolvido ultrapassa os limites dos Juizados Especiais Cíveis.
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