A lei do aluguel muda e acende alerta para inquilinos em todo o Brasil

Duas mudanças simultâneas estão redesenhando as regras do aluguel no Brasil. A primeira veio com a atualização da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que passou a exigir contratos por escrito e proibiu cobranças abusivas de garantia. A segunda é a Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, que a partir de 2026 muda a forma de tributar proprietários com renda alta de aluguel, com impacto direto no preço que o inquilino paga.

O que mudou na Lei do Inquilinato para o inquilino?

A atualização mais importante para quem mora de aluguel é a obrigatoriedade do contrato por escrito. Acordos verbais ainda são válidos juridicamente, mas deixaram de ter qualquer proteção prática: sem papel assinado, não há como provar reajuste combinado, prazo acordado ou responsabilidades de cada parte em caso de disputa. A recomendação dos especialistas é formalizar qualquer contrato existente o quanto antes.

Outras mudanças que protegem diretamente o inquilino: o proprietário só pode exigir uma modalidade de garantia por contrato, seja caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária. Cobrar caução e fiador ao mesmo tempo, por exemplo, é nulo e pode ser contestado na Justiça a qualquer momento. A caução em dinheiro continua limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em poupança, devolvida com correção ao final do contrato. O proprietário também não pode entrar no imóvel sem autorização prévia do morador, sob pena de indenização por danos morais.

O que mudou para o proprietário do imóvel?

Para a maioria dos locadores, a resposta é: nada ainda. Quem tem até três imóveis alugados e recebe menos de R$ 240 mil por ano de aluguel continua pagando apenas o Imposto de Renda via carnê-leão, como sempre foi. A mudança tributária atinge apenas os chamados grandes locadores, conforme a definição da LC 214/2025.

Quem se enquadra nos critérios de grande locador passa a pagar, além do IR, dois novos tributos da Reforma Tributária: o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, e a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços. A alíquota efetiva sobre o aluguel residencial fica entre 7,6% e 8,4% depois dos descontos previstos em lei. Somada ao IR de 27,5%, a carga total pode chegar a 35,5%, conforme análise do professor André Moreira, da Universidade de São Paulo. A tendência natural é que esse custo extra seja repassado para o valor do aluguel.

Veja quem é afetado por cada mudança:

O aluguel de temporada e o Airbnb também mudam?

Sim, e de forma significativa. Contratos com duração inferior a 90 dias, como os anunciados em plataformas digitais, passam a ser tratados como prestação de serviço de hospedagem, não como locação comum. Isso os coloca diretamente na alçada do IBS e da CBS desde 2026, sem as reduções previstas para locações residenciais de longo prazo. A expectativa dos especialistas é que os preços de diárias em plataformas como Airbnb subam para compensar o novo custo tributário.

Para os pequenos proprietários com apenas um ou dois imóveis de temporada e renda anual dentro dos limites legais, o impacto ainda é incerto e depende de como a Receita Federal vai fiscalizar e regularizar esses casos. A orientação dos especialistas tributários é acompanhar de perto as regulamentações complementares que ainda serão publicadas até o fim de 2026.

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Como as mudanças afetam cada perfil de locação?

O impacto das duas mudanças varia bastante conforme o perfil de quem aluga ou tem imóvel alugado. Veja o comparativo:

O que o inquilino precisa fazer agora?

O primeiro passo é verificar se o contrato atual está por escrito e se contém o índice de reajuste definido, como IPCA ou IGP-M. Contratos sem índice definido abrem margem para aumentos arbitrários que podem ser contestados na Justiça. Também vale checar se há mais de uma garantia exigida: se houver, essa cláusula é nula e pode ser removida sem que o proprietário possa rescindir o contrato por isso.

Quem mora em imóvel de proprietário com alto volume de aluguéis deve estar atento a pedidos de reajuste acima dos índices oficiais a partir de 2026, quando a nova tributação começa a ser sentida. Qualquer reajuste fora do índice previsto no contrato pode ser questionado no Procon ou na Justiça. Contratos firmados antes de 16 de janeiro de 2025 têm proteção de transição tributária para o proprietário até o fim de 2028, o que pode reduzir a pressão por repasse imediato.

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