SP: Ações na Justiça miram Airbnb em habitação social
MP apura fraudes em cerca de 240 mil unidades; decreto de maio veda aluguel por temporada e fixa teto de preços para imóveis populares
Moradores de conjuntos de Habitação de Interesse Social (HIS) em São Paulo ingressaram com ações para impedir a oferta de apartamentos subsidiados em locações de curta duração por plataformas como o Airbnb.
As medidas chegam após a edição, em maio, de regras municipais que proíbem a locação por temporada nesses empreendimentos e em meio a inquérito do Ministério Público de São Paulo sobre fraudes no programa.
Segundo o Ministério Público de São Paulo, a apuração aberta em 2022 mira um universo estimado de cerca de 240 mil unidades destinadas a famílias de baixa renda.
O promotor Marcus Vinicius Monteiro dos Santos atribuiu o problema a falhas de fiscalização da prefeitura, que não tem conseguido aferir o perfil socioeconômico exigido para a compra e o uso dos imóveis. O objetivo do inquérito é resguardar a função social desses empreendimentos.
A prefeitura editou o Decreto nº 64.244 em maio para enfrentar as distorções. O texto fixou limites de preço para venda: R$ 266 mil nos apartamentos HIS 1, voltados a famílias de 0 a 3 salários mínimos; R$ 369,6 mil nos HIS 2, de 3 a 6 salários mínimos; e R$ 518 mil nas unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP), para renda entre 6 e 10 salários mínimos.
A norma também determinou critérios de comprovação de renda e outras exigências documentais nos contratos.
O decreto proibiu expressamente o aluguel de curta duração em imóveis HIS e HMP e limitou a 30% da renda familiar o valor de aluguéis convencionais. De acordo com a administração municipal, os contratos devem conter cláusulas que atestem o enquadramento do beneficiário nas faixas de renda e sua destinação residencial.
A prefeitura afirma que o reforço regulatório busca coibir a transformação de moradias subsidiadas em ativos de hospedagem.
As distorções são mais visíveis em áreas valorizadas.
Levantamento do LabCidade, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, aponta que o Itaim Bibi concentrou 6.695 unidades de HIS licenciadas, em sua maioria studios de 20 a 35 m², numa região onde o metro quadrado é elevado.
A dinâmica de microapartamentos em bairros de alto valor atrai investidores e conflita com o público-alvo de baixa renda.
A discussão em São Paulo ocorre em paralelo a mudanças legislativas no país. Tramita no Senado o Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe alterações no Código Civil para exigir autorização expressa dos condomínios para locações temporárias.
No Rio de Janeiro, a Câmara Municipal debate propostas para restringir ou regulamentar o uso de plataformas de hospedagem em edifícios residenciais. Esses movimentos buscam dar instrumentos aos moradores e síndicos para ordenar o uso das áreas comuns.
Moradores de empreendimentos populares relatam perda de segurança, fluxo permanente de desconhecidos, ruído e descaracterização do ambiente residencial.
O advogado e síndico Judson Ribeiro Assunção, que acompanha casos do tipo, descreve assembleias e atendimentos jurídicos marcados por queixas de “entra e sai” constante e sensação de insegurança. As ações apresentadas à Justiça pedem o cumprimento das regras municipais e a cessação da oferta irregular de unidades.
A fiscalização enfrenta obstáculos.
De acordo com o Ministério Público de São Paulo, 81 mil das 239 mil unidades sob investigação já estão ocupadas, o que dificulta verificações em campo.
Para mitigar riscos a terceiros, decisões judiciais determinaram que ao menos 6 mil matrículas de imóveis com indícios de fraude recebam alertas, a fim de informar compradores e financiadores sobre a situação até a conclusão das apurações.
A empresa Airbnb afirma, em comunicados públicos, que a locação de curta temporada é atividade legal no Brasil e regida pela Lei do Inquilinato, e tem alertado para potenciais efeitos econômicos de propostas restritivas.
Já autoridades municipais e o Ministério Público sustentam que o uso comercial de imóveis subsidiados contraria as finalidades do programa habitacional e pode violar direitos de vizinhança e o acesso à moradia.
As decisões judiciais que resultarão desses processos devem fixar parâmetros para outras capitais, ao equilibrar o direito de propriedade com a função social das políticas habitacionais.
No centro do litígio está a definição de fronteiras entre moradia subsidiada e exploração econômica de curto prazo, e a capacidade do poder público de fazer cumprir regras de renda, preço e destinação.
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