Inquilinos precisam revisar imediatamente seus contratos de aluguel, alertam advogados
A partir de 2026, a locação de imóveis no Brasil entra em uma fase em que improviso e informalidade deixam de ter espaço.
A partir de 2026, a locação de imóveis no Brasil entra em uma fase em que improviso e informalidade nos contratos de aluguel deixam de ter espaço.
A obrigatoriedade de contratos escritos, a vedação à combinação de garantias, a inclusão do aluguel no sistema de tributação pelo IBS e pela CBS e o fortalecimento do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tornam a relação entre proprietário e inquilino mais técnica, documentada e sujeita a controle fiscal.
Com informações do site Migalhas.
O que muda na estrutura dos contratos de locação
De acordo com Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e advogado no Barcellos Tucunduva Advogados, no centro dessas mudanças estão os contratos de locação, agora obrigatoriamente escritos e alinhados a regras civis e fiscais mais rígidas.
Situações como contratos verbais, ajustes informais entre familiares e modelos antigos copiados sem revisão passam a oferecer maior risco probatório e fiscal.
A limitação das garantias impede a cumulação de caução, fiança, seguro-fiança e outras modalidades em um mesmo contrato.
Isso exige que o proprietário escolha, de forma estratégica, uma única garantia adequada ao perfil do inquilino, que por sua vez ganha maior clareza sobre o alcance de sua responsabilidade.
Como a tributação com IBS e CBS impacta os novos contratos de aluguel?
No campo fiscal, a locação de imóveis passa a integrar explicitamente o conjunto de operações alcançadas pelo IBS e pela CBS, quando o locador é contribuinte desses tributos.
A renda do aluguel deixa de ser tratada apenas como receita patrimonial e passa a ser operação tributável sobre cada parcela efetivamente recebida.
A legislação criou ainda um regime específico para contratos assinados até a edição da lei complementar, com possibilidade de tributação conjunta de 3,65% sobre a receita bruta, desde que cumpridos requisitos formais de prova de data e, em locações comerciais, de registro ou apresentação às autoridades fiscais.
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Impacto da tributação do IBS e CBS sobre a renda de aluguel
Entenda, de forma objetiva e visual, como a incidência do IBS e da CBS pode afetar contratos de locação, a apuração por recebimento e a necessidade de ajustes contratuais.
| Ponto-chave | Como funciona | Quando impacta | Efeito prático |
|---|---|---|---|
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Aluguel como base de tributação Entrada do aluguel na lista de operações tributáveis |
O valor do aluguel passa a integrar as operações sujeitas à incidência de IBS e CBS. |
Locação
Receita recorrente
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Maior atenção à precificação e à margem líquida do proprietário. |
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Incidência por parcela recebida Obrigação fiscal em cada pagamento |
A tributação pode ocorrer parcela a parcela, ou seja: cada recebimento gera obrigação fiscal. |
Mensalidade
Fluxo de caixa
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Exige controle mais rígido de pagamentos, atrasos e repactuação. |
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Regime opcional de 3,65% Aplicável a contratos antigos (condições específicas) |
Existe um regime opcional com alíquota de 3,65%, voltado a contratos antigos que cumpram requisitos. |
Contratos antigos
Opção tributária
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Pode reduzir o impacto, mas demanda análise contratual e documental. |
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Reflexos contratuais Ajustes em preço, reajuste e repasse |
Pode haver necessidade de ajustar cláusulas para contemplar preço, reajuste e repasse de tributos. |
Renovação
Reajuste
Negociação
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Aumenta a importância de contratos com clareza jurídica e regras de repasse bem definidas. |
Como o Cadastro Imobiliário Brasileiro influencia a locação
Um elemento menos visível, mas relevante para os contratos de aluguel, é o fortalecimento do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um código nacional que identifica cada imóvel.
Integrado ao Sinter, ele reúne dados de registros de imóveis, cadastros municipais e informações fiscais, criando um histórico oficial detalhado de cada bem.
Com o CIB consolidado, operações de compra, venda e locação passam a ser mais facilmente rastreáveis.
Locações não declaradas, contratos de gaveta e ocupações sem registro formal tendem a ser identificadas por cruzamento de dados de consumo, movimentação financeira e cadastros públicos, reduzindo o espaço para informalidade.
Quais conflitos podem surgir com as novas regras nos contratos de aluguel
A combinação de novas exigências contratuais, fiscais e cadastrais tende a aumentar disputas entre locadores e locatários.
A adaptação de contratos antigos, principalmente quando há cumulação de garantias ou ausência de cláusulas sobre tributos, deve gerar negociações de aditivos e eventuais impasses.
O repasse do custo tributário do IBS e da CBS é outro foco de conflito, sobretudo em locações comerciais de longo prazo.
Discussões sobre quem suporta o ônus, se o imposto pode ser embutido no preço ou destacado à parte, podem levar a pedidos de reequilíbrio econômico e revisão de valores.
Como proprietários e inquilinos podem se preparar para 2026
Proprietários precisam revisar os contratos de aluguel em vigor, escolher apenas uma garantia por instrumento, ajustar cláusulas de reajuste e definir claramente quem arca com tributos e despesas. Também é essencial organizar rotinas de emissão de NFS-e e escrituração em conformidade com o IBS e a CBS.
Locatários, por sua vez, devem buscar contratos mais transparentes, com valores discriminados e responsabilidades bem definidas.
A tendência é de maior padronização documental, uso recorrente do CIB como referência do imóvel e ampliação de renegociações para adequar contratos ao novo ambiente jurídico e fiscal.
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