A informação que assustou inquilinos e proprietários circulou rapidamente, mas exige um esclarecimento importante: não foi criada uma nova lei do inquilinato em 2026. O que passou a valer foi uma aplicação muito mais rigorosa da Lei nº 8.245/1991 contra práticas antes ignoradas.

Que lei é essa que está em vigor e causou tanta confusão?

A base legal continua sendo a Lei do Inquilinato, em vigor desde 1991. A novidade é que, por determinação dos órgãos de fiscalização, pontos que antes eram flexibilizados ou simplesmente ignorados se tornaram obrigatórios e passaram a ser cobrados com mais força em todo o país.

Na prática, o objetivo principal é reduzir os conflitos entre as partes e dar mais transparência às relações de locação. Para isso, o texto da lei passou a ser aplicado em sua totalidade, sem acordos informais ou flexibilizações que desrespeitem os direitos mínimos de cada lado.

Confira os detalhes:

O que a lei exige que seja feito exclusivamente por escrito?

A principal mudança prática é que todo contrato de locação deve ser formalizado por escrito, de forma clara e detalhada. Acordos verbais ou combinados apenas por aplicativos de mensagem perdem a validade e não são mais aceitos como prova em eventuais disputas judiciais.

O documento precisa conter, de forma discriminada, o valor do aluguel e sua forma de pagamento, o índice de reajuste (como IPCA ou IGP-M), o prazo de duração da locação, o tipo de garantia escolhida e todas as responsabilidades sobre taxas, impostos e manutenção do imóvel.

É verdade que o proprietário não pode mais pedir duas garantias?

Sim. Uma das alterações mais relevantes é a proibição expressa de exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, prática conhecida como “garantia dupla”. O locador não pode mais pedir, por exemplo, um fiador e um depósito caução simultaneamente.

Essa regra já existia no artigo 37 da Lei do Inquilinato, mas agora é fiscalizada com rigor e a sua violação pode gerar multas e indenizações ao inquilino. A medida visa coibir exigências abusivas e tornar o aluguel mais acessível para quem precisa de um imóvel.

Como fica a privacidade de quem mora de aluguel?

A privacidade do inquilino foi reforçada. O proprietário não pode mais entrar no imóvel sem autorização prévia do morador, exceto em situações de emergência comprovada. O desrespeito a essa regra pode gerar indenização por danos morais.

A atualização deixa claro que o imóvel alugado é um lar e deve ser tratado como tal. Para garantir esse direito, o inquilino deve conhecer seus principais direitos de privacidade, como os listados abaixo:

• Proibição de entrada sem aviso prévio: mesmo para vistorias, é necessário agendar com o morador.
• Exceção para casos urgentes: risco de desabamento, incêndio ou inundação permitem o acesso imediato, com posterior comunicação.
• Indenização por violação: dono de imóvel que insistir em visitas sem autorização pode ser processado por danos morais.

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O que muda na tributação para quem aluga imóveis?

Para a grande maioria dos pequenos locadores, nada muda no curto prazo. Eles continuam no regime atual, pagando apenas o Imposto de Renda sobre os rendimentos obtidos com os aluguéis, conforme a tabela progressiva vigente.

A novidade tributária atinge apenas os grandes proprietários. A partir de 2027, quem possui mais de três imóveis alugados e obtém uma renda anual superior a R$ 240 mil com essas locações passará a recolher também o IBS e a CBS, os novos impostos sobre o consumo criados pela reforma tributária. A medida não afeta o inquilino, que continuará pagando apenas o aluguel combinado.

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