Associação de moradores instala uma cancela na entrada de um loteamento, passa a impedir visitantes de famílias que não pagam mensalidade e descobre que controlar o acesso não significa poder barrar qualquer pessoa
O procedimento de portaria, a circulação pelas ruas e a cobrança de mensalidades obedecem a regras próprias nesse tipo de loteamento.
A associação instala uma cancela na entrada de um loteamento de acesso controlado e passa a barrar visitantes de famílias que não pagam mensalidade. A medida mistura o procedimento de identificação na portaria com a cobrança que a entidade dirige aos moradores.
O que a lei permite fazer na portaria?
O artigo 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/1979 prevê que o município regulamente o controle de acesso. A lei veda impedir a entrada de pedestres ou condutores não residentes que estejam devidamente identificados ou cadastrados.
A portaria pode cumprir o procedimento de identificação ou cadastramento previsto para o local. A proteção vale também quando a pessoa vai a um imóvel de morador não associado. A situação financeira da família não altera a condição de visitante identificado.
O que o STJ decidiu sobre visitantes de não associados?
No REsp 2.191.745/SP, a Quarta Turma examinou restrições que atingiam terceiros quando eles se dirigiam a imóveis de não associados. O tribunal de origem tinha preservado exceções para entregadores de medicamentos e prestadores de manutenção e reparo.
O Informativo de Jurisprudência do STJ registra que a turma reformou a decisão para permitir a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviço após identificação ou cadastro. A liberação alcança as pessoas que atendem a moradores não associados.
O julgamento tratou de três situações na mesma portaria.
Por que as ruas importam nesse tipo de loteamento?
Em um loteamento, o parcelamento pode prever vias e espaços públicos. Pelo artigo 22 da Lei nº 6.766/1979, as vias de circulação e áreas públicas previstas no projeto e no memorial passam ao domínio do município com o registro.
A cancela organiza a entrada, mas não transforma essas ruas em propriedade da associação. O regime do loteamento de acesso controlado tem regras próprias. A classificação jurídica do empreendimento depende dos atos de aprovação e do registro, além da regulamentação municipal.
O morador não associado precisa se identificar toda vez?
No mesmo julgamento, o STJ analisou a diferença de tratamento entre os próprios moradores. A turma considerou injustificado submeter quem não é associado a atrasos repetidos na portaria quando a entidade escolheu adotar um sistema de acesso.
No caso julgado, o tribunal entendeu que o morador deveria ser cadastrado uma vez e receber o cartão que permitia a pronta entrada. A credencial era o meio usado naquele loteamento. A solução depende do sistema adotado em cada local.
A mensalidade pode determinar quem entra?
O debate sobre a cobrança associativa depende da relação entre o morador e a entidade e das condições jurídicas do loteamento. O controle de acesso tem outro objeto. A lei federal protege o ingresso de terceiros identificados no loteamento de acesso controlado.
Se houver discussão sobre uma cobrança, ela pode ser tratada pelas vias próprias. Barrar uma entrega ou visita identificada para pressionar a família a pagar contraria o limite legal do controle de entrada.
Três documentos ajudam a localizar a regra aplicável.
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Como avaliar uma recusa na cancela?
Para saber se houve impedimento indevido, importa verificar o motivo informado na portaria, se a pessoa estava identificada ou cadastrada e qual norma municipal rege o procedimento. Isso permite separar uma etapa de identificação de uma recusa baseada na relação da família com a associação.
A mesma portaria pode receber moradores com credencial e terceiros que precisam se identificar. Quando o visitante cumpre o procedimento, o acesso ao imóvel do morador não associado deve ser preservado.
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