Homem compra uma casa com área construída maior do que consta nos documentos e percebe que regularizar os metros extras pode ser necessário antes de vendê-la

Um homem comprou uma casa que, na prática, tinha uma área construída maior do que a registrada nos documentos e, ao planejar a venda anos depois, descobriu que essa diferença poderia travar o próprio negócio antes de ser corrigida.

Por que a área real pode ser maior do que a dos documentos?

Ampliações feitas por proprietários anteriores sem projeto aprovado pela prefeitura, como um cômodo extra ou uma cobertura fechada, costumam aumentar a área construída de fato sem que essa mudança seja levada ao cadastro municipal nem averbada na matrícula do imóvel, criando uma divergência silenciosa entre o que existe e o que está registrado.

Essa diferença só aparece na hora de vender?

Não necessariamente, mas é na venda que ela costuma travar o negócio: ao financiar a compra, o banco realiza uma medição própria do imóvel e, ao constatar que a área construída é maior do que a da matrícula, pode recusar o financiamento até que a situação seja regularizada, além de haver risco de multa contratual prevista no próprio contrato de compra e venda.

Qual é o caminho para regularizar a área extra?

A regularização passa primeiro pela prefeitura, que vistoria a construção e, se tudo estiver dentro das normas urbanísticas aplicáveis, emite o habite-se ou o auto de regularização correspondente; só depois desse documento municipal é que o Cartório de Registro de Imóveis pode averbar a nova área na matrícula, já que não é possível averbar construção apenas com certidão da Secretaria de Finanças.

A multa da prefeitura é sempre cobrada?

Depende da legislação de cada município. Algumas cidades preveem isenção ou redução de multa para regularização espontânea de imóveis residenciais dentro de determinado limite de área, enquanto outras cobram o valor integral previsto em lei específica, o que torna essencial consultar a legislação municipal antes de calcular o custo total da regularização.

É possível vender o imóvel sem regularizar antes?

É possível formalizar a venda, mas o comprador que depender de financiamento provavelmente esbarrará na mesma divergência de área identificada pelo banco, o que na prática empurra a regularização para antes da negociação, evitando que o próprio vendedor arque com multa contratual por atraso ou cancelamento do negócio.

O que a prefeitura pede para iniciar o processo?

Normalmente é preciso apresentar a planta da construção, o projeto aprovado (quando existir) e eventuais licenças anteriores, além de um levantamento técnico atualizado da área efetivamente construída, para que o órgão compare a situação real com o que havia sido aprovado originalmente.

Divergências que só aparecem quando alguém tenta formalizar algo que já existia há anos também marcam o caso de quem quis cortar a árvore de risco na calçada e descobriu que precisava de autorização prévia da prefeitura.

Mais detalhes sobre o processo estão disponíveis no guia sobre averbação de construção.

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