Família decide ampliar a varanda do apartamento e descobre que a mudança na fachada não depende apenas da aprovação de quem mora na unidade

Uma família decidiu ampliar a varanda do apartamento para ganhar espaço e, antes de iniciar a obra, descobriu que a alteração visível pela fachada do prédio não depende apenas da vontade de quem mora na unidade, mas de um quórum específico entre todos os condôminos.

Por que mexer na varanda pode alterar a fachada?

Qualquer intervenção que mude a aparência externa do apartamento, como fechar a varanda com vidro, trocar o material do guarda-corpo ou aumentar a área construída visível da rua, costuma ser tecnicamente classificada como alteração de fachada, mesmo quando a obra acontece inteiramente dentro dos limites da unidade privativa.

O artigo 1.336 do Código Civil já resolve a questão sozinho?

Não completamente. O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil proíbe o condômino de alterar a fachada do edifício, mas não define sozinho o quórum necessário para autorizar uma mudança; essa definição normalmente vem da combinação com a Lei 4.591/64 e com a convenção do próprio condomínio.

Que quórum costuma ser exigido na prática?

O entendimento mais aceito, inclusive em decisões do Superior Tribunal de Justiça, é que a alteração de fachada depende da anuência de todos os condôminos, com base no artigo 1.336, III, do Código Civil combinado com o artigo 10 da Lei 4.591/64; tribunais estaduais já aplicaram esse mesmo entendimento mesmo quando a convenção do condomínio previa um quórum menor, como dois terços.

A aprovação do síndico ou de alguns vizinhos já basta?

Não. Mesmo quando o síndico autoriza informalmente ou os vizinhos mais próximos não se opõem, a jurisprudência tem exigido a aquiescência formal de todos os condôminos para que a alteração de fachada seja considerada válida, já que o interesse protegido é o padrão estético e o valor do edifício como um todo, não apenas a relação entre vizinhos diretos.

O que acontece se a obra for feita sem essa aprovação?

Decisões de tribunais já determinaram o desfazimento de obras que alteraram a fachada sem unanimidade, mesmo depois de concluídas, obrigando o proprietário a devolver a varanda à configuração original e arcar com os custos de nova demolição e reconstrução, além de eventual multa prevista na convenção.

Existe alguma alternativa legal para ampliar a varanda?

A família pode levar o projeto à assembleia e buscar a aprovação unânime antes de iniciar a obra, ou verificar se a convenção já prevê um padrão estético específico que permita esse tipo de ampliação sem necessidade de nova votação, o que evita o risco de retrabalho e de conflito com os demais moradores.

Questões que parecem resolvidas num nível, mas dependem de outro órgão para serem corrigidas de fato, também aparecem no caso de quem encontrou um erro no número da casa na matrícula e descobriu que o cadastro da prefeitura não resolve o problema sozinho.

Mais detalhes sobre o tema estão disponíveis no artigo da Migalhas sobre alteração de fachada em condomínio.

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