Família investe R$ 35 mil para reformar uma casa alugada e, quando chega a hora da mudança, descobre que nem toda melhoria feita no imóvel dá direito a receber o dinheiro de volta

As benfeitorias em imóvel alugado podem gerar discussão na mudança. Imagine Renata e o marido gastando R$ 35 mil com armários, revestimentos e infiltrações, para depois pedir reembolso. Nesse exemplo fictício, reunir notas fiscais não basta: cada intervenção e o contrato precisam ser examinados.

Toda reforma precisa ser reembolsada pelo proprietário?

Não. Os artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato distinguem as melhorias indenizáveis das que não dão direito ao ressarcimento. O artigo 35 ainda ressalva a existência de disposição contratual expressa em contrário.

O total de R$ 35 mil, portanto, não funciona como uma dívida automática do locador. É necessário separar serviços, identificar suas finalidades e verificar o que foi autorizado e contratado antes de calcular eventual valor devido.

Quais melhorias são necessárias, úteis ou voluptuárias?

As necessárias conservam o bem ou evitam sua deterioração; as úteis aumentam ou facilitam seu uso; as voluptuárias atendem a recreio ou deleite, sem melhorar o uso habitual, mesmo quando tornam o imóvel mais agradável.

Corrigir uma infiltração pode ser necessário, conforme a origem e as condições do problema. Armários e revestimentos exigem análise própria: trocar uma peça danificada não é igual a substituir um acabamento íntegro apenas por preferência estética.

Quando a autorização do locador faz diferença?

Pelo artigo 35, na ausência de disposição contratual contrária, as benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização. As úteis precisam ter sido autorizadas para receber o tratamento previsto no dispositivo.

Isso não elimina outros deveres da locação: mudanças na forma interna ou externa exigem consentimento prévio e escrito, conforme o artigo 23. Convém comunicar defeitos e documentar autorizações, distinguindo concordância com a obra de promessa expressa de pagar todo o orçamento.

O contrato pode afastar indenização e retenção?

Sim. A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação.

Retenção é a possibilidade jurídica de manter o imóvel para assegurar indenização quando seus requisitos estiverem presentes. Não deve ser confundida com permissão genérica para parar de pagar aluguel ou deixar de entregar as chaves por decisão unilateral.

É possível retirar armários e acabamentos na saída?

O artigo 36 permite levantar benfeitorias voluptuárias ao fim da locação quando a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. A regra não autoriza arrancar indiscriminadamente tudo o que foi comprado.

Um móvel removível também pode exigir análise diferente de uma intervenção incorporada à casa. Antes de desmontar, é necessário avaliar a natureza do item, os danos possíveis e as obrigações de devolução previstas no contrato.

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Como Renata deveria organizar o pedido de reembolso?

No cenário, a família precisaria apresentar uma relação por serviço, com notas, fotografias, comunicações e autorizações. A vistoria inicial ajuda a identificar problemas anteriores e a distinguir reparos de conservação de mudanças realizadas por gosto pessoal.

Com essa documentação e o contrato, torna-se possível avaliar se há indenização e em qual extensão. Se existir divergência, a negociação ou discussão jurídica deve tratar das intervenções específicas, sem presumir que o gasto total corresponde ao valor integral a receber.

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