Agricultor arrenda 30 hectares para plantar soja com contrato de dois anos e descobre que a lei garante ao arrendatário pelo menos três anos na terra

Pense em um agricultor como Ademir, situação comum em várias regiões do país. Ele fecha um arrendamento rural de 30 hectares para plantar soja, assina um contrato de dois anos e acredita que, no fim desse prazo, terá de devolver a terra se o dono quiser.

A regra é outra. O Decreto 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra, fixa prazo mínimo de 3 anos para arrendamento de lavoura temporária, como soja, milho e feijão. O mesmo decreto diz que direitos do arrendatário são irrenunciáveis e que cláusula em sentido contrário é nula de pleno direito.

Qual é o prazo mínimo de um arrendamento rural?

O artigo 13 do decreto lista três faixas. O prazo mínimo é de 3 anos para lavoura temporária e para pecuária de pequeno e médio porte, e também em todos os casos de parceria.

Sobe para 5 anos quando a terra recebe lavoura permanente, como café ou laranja, ou pecuária de grande porte para cria, recria e engorda. Para exploração florestal, o mínimo é de 7 anos.

Segundo o mesmo decreto, o prazo sempre termina depois de concluída a colheita. Se a safra atrasar por força maior, o contrato fica prorrogado automaticamente até o fim da colheita.

O contrato de dois anos vale ou não?

O artigo 2º do decreto afirma que as normas dos contratos agrários são de aplicação obrigatória em todo o território nacional. O parágrafo único completa que qualquer estipulação que as contrarie será nula de pleno direito e de nenhum efeito.

Na prática, o papel continua valendo para preço, área e forma de pagamento, mas a cláusula de dois anos não tira do arrendatário o direito ao mínimo legal. Para encerrar antes do mínimo, as partes dependem de distrato, ou seja, de um acordo para terminar o contrato, uma das formas de extinção previstas no artigo 26.

O Superior Tribunal de Justiça já aplicou essas faixas em julgamentos. No REsp 1.336.293, a corte entendeu que criação de gado bovino é pecuária de grande porte, o que levou o contrato ao mínimo de cinco anos, e não de três.

Arrendamento feito só de boca também tem proteção?

Tem. O artigo 11 do Decreto 59.566 diz que os contratos de arrendamento e de parceria podem ser escritos ou verbais. Nos verbais, presume-se que valem as cláusulas obrigatórias do artigo 13, incluindo os prazos mínimos.

Quando o arrendamento não tem prazo definido, o artigo 21 manda considerar que ele foi contratado por 3 anos. Qualquer uma das partes pode exigir que o acordo seja passado para o papel, com as despesas divididas como combinarem.

O arrendatário tem preferência na renovação e na venda da terra?

O artigo 22 garante ao arrendatário preferência para renovar o contrato em igualdade de condições com terceiros. O dono precisa notificá-lo até 6 meses antes do vencimento, com cópia das propostas que recebeu.

Sem essa notificação, o contrato se considera renovado automaticamente, salvo se o arrendatário desistir em 30 dias. O dono só escapa da renovação se avisar, no mesmo prazo de seis meses, que vai retomar a área para explorar diretamente ou por meio de um descendente.

Se o proprietário decidir vender o imóvel, o artigo 45 obriga a notificar o arrendatário, que tem 30 dias para exercer a preferência na compra. Pelo artigo 47, quem não foi avisado pode depositar o preço e ficar com a terra, desde que peça isso em até 6 meses do registro da escritura no cartório de imóveis.

O que fazer antes de assinar o arrendamento?

Alguns cuidados evitam briga no meio da safra, todos baseados no próprio Decreto 59.566:

• Conferir se quem arrenda está na posse do imóvel e tem direito de explorá-lo, exigência do artigo 11.
• Escrever a atividade real (soja, café, gado), porque ela define se o mínimo é de 3, 5 ou 7 anos.
• Guardar comprovantes de pagamento e da entrega da área, úteis num contrato verbal.
• Usar carta pelo Cartório de Títulos e Documentos ou pedido judicial nas notificações de renovação, retomada ou desistência, como prevê o artigo 22.

Quem planta soja em área arrendada também precisa olhar o calendário, já que a semeadura segue regras próprias de época, como mostrou o caso do agricultor que tentou antecipar o plantio de 100 hectares. Em escala bem maior, a família de Rogério Ceni planta soja e milho em 3,9 mil hectares em Mato Grosso.

Em caso de dúvida sobre um contrato já assinado, o caminho é procurar o sindicato rural, a Defensoria Pública ou um advogado antes de entregar a terra ou de fechar um novo acordo com outro produtor.

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