Inquilina recebe cobrança de caução e fiador no mesmo contrato e descobre que a regra da imobiliária não supera a proibição de acumular modalidades de garantia
Exigência adicional apresentada pela imobiliária leva locatária a questionar as condições da garantia antes de concluir a contratação.
O dinheiro para o depósito já estava separado quando chegou a exigência de apresentar também um fiador. Ao ouvir que aquela era a regra da imobiliária para todos os clientes, a inquilina questiona a cobrança de caução e fiador no mesmo contrato, combinação proibida pela Lei do Inquilinato.
A imobiliária pode exigir caução e fiador juntos?
Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato proíbe, sob pena de nulidade, a presença de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Caução e fiança aparecem como opções distintas na legislação.
Assim, a política interna da imobiliária não autoriza exigir simultaneamente o depósito de garantia e o compromisso de um fiador. O fato de o procedimento ser aplicado a todos os interessados não torna válida uma condição contrária à lei.
Por que essas garantias não são a mesma coisa?
Na caução em dinheiro, uma quantia fica vinculada à garantia das obrigações locatícias. Na fiança, outra pessoa assume a responsabilidade prevista no instrumento. Embora ambas protejam o locador contra o descumprimento do contrato, são mecanismos diferentes.
A lei também prevê seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. São alternativas para a contratação, não uma lista de exigências cumulativas. A definição da modalidade deve ficar clara antes da assinatura e da entrega de valores.
As diferenças aparecem na forma de garantir o cumprimento do contrato:
Qual é o limite da caução em dinheiro?
O artigo 38 limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel. Esse teto é específico dessa forma de caução e não significa que toda locação deva exigir o valor máximo permitido.
A quantia deve ser depositada em caderneta de poupança, com as vantagens decorrentes da aplicação revertidas ao locatário no levantamento. O depósito tem função de garantia: não deve ser confundido com uma taxa definitiva cobrada pela imobiliária para aprovar o cadastro.
Como questionar a exigência antes de assinar?
A inquilina pode pedir a minuta completa e solicitar, por escrito, a retirada da exigência cumulativa. A resposta precisa esclarecer qual modalidade será adotada e como ficará o valor que ela havia separado para o depósito.
Se o dinheiro ainda não foi transferido, não há uma devolução a discutir. Caso já tenha sido entregue, é necessário documentar o pagamento e ajustar sua destinação conforme a garantia escolhida. Uma promessa verbal de correção não substitui a revisão do contrato.
Para organizar o pedido de correção, vale reunir:
E se o contrato já tiver sido assinado?
A assinatura não transforma a acumulação proibida em uma exigência válida. Porém, isso também não permite concluir que toda a locação deixou de existir ou que o aluguel pode deixar de ser pago. Os efeitos sobre as garantias exigem análise do documento.
O artigo 43, inciso II, classifica a exigência de mais de uma modalidade como contravenção penal. A apuração e eventual penalidade dependem do procedimento cabível. Se não houver correção, advogado ou Defensoria Pública podem avaliar o contrato, os pagamentos e as providências adequadas.
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A negociação precisa definir uma única modalidade de garantia
A proibição de acumular modalidades não impede que as partes negociem uma garantia admitida em lei. Também existem hipóteses legais de substituição durante a locação, como determinadas situações envolvendo o fiador. Trocar a garantia exige formalização e não autoriza uma cobrança cumulativa.
Para a inquilina, o ponto é sair da explicação genérica de que todos fazem assim e obter uma condição contratual definida. A versão final deve indicar a modalidade acordada, suas condições e, quando houver dinheiro entregue, o tratamento documentado desse valor.
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